تعارض بين راي وحدت رويه و آراي اصراري ديوان عالي كشور در مورد معامله نسبت به عين مرهون

نوشته شده در حقوق بین الملل خصوصی

 

 

نويسنده: حسن حاجيلو -كارشناس ارشد حقوق خصو صي- داديار دادسراي عمومي و انقلاب تكاب
 

تعارض بين رای وحدت رويه وآرای اصراری
ديوان عالی کشور در مورد معامله نسبت به عين مرهون
حسن حاحيلو داديار دادسرای عمومی و انقلاب تکاب (کارشناس ارشد حقوق خصوصی) يکی از مشکلاتی که امروزه در خريد و فروش املاک به وجود آمده و باعث ايجاد دعواي بسياری در دادگاهها شده است، مشکل خريد و فروش املاکی است که در رهن بانک می‌باشند.
مادة
۷۹۳ قانون مدنی بيان می‌دارد: «راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن
نظر مشهور فقهای اماميه بر اين است که تصرفات ناقل ملکيت از سوی راهن را، در مورد رهن نافذ نمی‌داند. حضرت امام (ره) نيز در تحرير‌الوسيله در مساله
۱۹ باب رهن بيان می‌کند: «لايجوز للراهن التصرف فی الرهن الا باذن المرتهن، سواء کان ناقلاً للعين کالبيع اوالمنفعه کالاجاره او مجرد الانتفاع...»۱
اين نظر با همه شهرتی که پيدا کرده است،که مبنای آن حفظ مالکيت راهن و جلوگيری از ضرر مرتهن است قابل انتقاد به نظر می‌رسد، زيرا حق مرتهن نسبت به مال مرهون، يک حق عينی است و يکی از نتايج عينی بودن بودن حق اين است که در برابر همه کس قابل استناد است و اعتبار آن محدود به رابطه راهن و مرتهن نيست. چون حق عينی مرتهن پيش از انتقال، به سود او ايجاد شده است، مالک و خريدار نمی‌توانند با تراضی آن را از بين ببرند، حق مرتهن همراه ملک است و در دست هر که باشد، تفاوت نمی‌کند.
۲
واقعيات امروز جامعه و عرف مردم سعی در پذيرش اين نوع معاملات دارد. غيرنافذ دانستن اين نوع معاملات حتی بعضی مواقع مخالف انصاف به نظر می‌رسد، شايد به همين دليل باشد، درآرای ديوان عالی کشور هم تضادهايی ديده می‌شود و در مذاکرات اعضای ديوان عالی کشور، بطلان اين معاملات، خلاف انصاف دانسته شده است.
«در سيستمهای مختلف حقوقی من¬جمله کشورهای کامن لو در کنار عرف و عادت که مبنای حقوقی اينگونه کشورها می‌باشد، چيز ديگر به نام انصاف هم وجود دارد که قاضی در مقام رسيدگی به دعوا در تنگنا قرار نگرفته و بتواند بر مبنای انصاف اتخاذ تصميم نمايد. بنابراين در اينگونه موارد، اگر ما بخواهيم چشمهای خود را ببنديم و بگوييم چون عرصه و اعيانی مورد رهن قرار گرفته، حقوق کسب و پيشه مغازه‌ها هم جز رهن بوده و طبق مادة
۷۹۳ قانون مدنی واگذاری اين حقوق صحيح نبوده است، بر خلاف انصاف حکم نموده ايم و پنج مستاجر را که هر کدام متکفل مخارج چند سر عايله هستند، از محل کسب خود رانده ايم.» ۳
واقعيت اين است، بسياری از مردم جهت خريد ملک از وام های بانکی استفاده می نمايند و جهت وثيقه دين، ملک خود را در رهن بانک می‌گذارند که مدت اين وامها هم بسيار طولانی است و نمی‌توان مالک را برای اين مدت طولانی از نقل و انتقال ملک خودش منع نمود و نيز بسياری از سازندگان عمده املاک پس از خريد زمين، از وامهای بانکی جهت ساخت و ساز استفاده می‌نمايند و سپس اين املاک را به فروش می‌رسانند که ناديده گرفتن اين واقعيات، حتی سبب ضربه به نظام اقتصادی کشور خواهد شد.
در اين ميان علاوه بر تضاد آراي شعب ديوان عالي کشور، آرای وحدت رويه و اصراری ديوان عالی کشور هم دارای تضاد است.
در اين خصوص ابتدا به رأی وحدت روية شمارة
۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۷۶ که در تعارض آرای شعبه ۲۱ و ۱۴ ديوان عالی کشور صادر شده است، می‌پردازيم و سپس آراي هيأت عمومي حقوقي ديوان عالي کشور را بررسي مي‌کنيم.
در تاريخ
۲/۳/۷۲ بانک صادرات استان مازندران دادخواستي به طرفيّت خواهانها به خواسته ابطال فروش¬نامه مورخ ۷/۸/۶۹ و خلع يد خواندگان به شعبه حقوقی يک قائم شهر تقديم داشته است، بدين توضيح که در زمان واگذاری سرقفلی مغازه در تاريخ ۷/۸/۶۹، ملک در رهن بانک بوده است و راهن بدون اخذ مجوز از بانک، اقدام به واگذاری سرقفلی نموده است. شعبه بدوی ياد شده پس از رسيدگی حکم بر ابطال قرارداد و خلع يد خوانده را صادر نموده است پس از درخواست تجديد نظر از حکم صادره، شعبة ۲۱ ديوان عالی کشور در مقام تجديد نظرخواهی چنين رأی داده است: «مستفاد از مادة ۷ قرارداد، اموال و اسناد مشروحه در قرارداد در رهن بانک قرار گرفته و بانک قبض رهن را بعمل آورده است و سپس مورد رهن مجدداً به عنوان امانت به تصرف خريدار قرار گرفته است تا از منافع آن استفاده نمايد. اين است که موضوع رهن صرفاً عرصه و اعيانی پلاک ۱۴۱۳ بوده نه منافع آن، زيرا صريحاً پس از انعکاس قبض عين مرهونه توسط مرتهن در سند، مجدداً ملک مذکور جهت استفاده از منافع آن به تصرف طرف قرارداد داده شده است و آنچه نهايتاً به خوانده رديف اول واگذار شده، با توجه قرارداد عادی ۷/۸/۶۹ و با توجه به تعيين مال الاجاره و عنوان مستاجر، منافع ملک بوده که مالک حق استفاده از آن را داشته است، بنابراين تصرف مالک در اين حد و واگذاری منافع به مستاجر منافی حق مرتهن با مقررات مادة ۷۹۳ قانون مدنی نبوده است. و ايراد و اعتراض تجديد نظرخواه تا اين حد وارد و دادنامه تجديدنظر خواسته واجد ايراد قضايی است.»۴
امّا در پروندة کلاسه
۱۴/۱۷/۸۰۴۵ مورخ ۱۲/۳/۷۲ بانک صادرات استان مازندران دادخواستی به خواسته ابطال فروش¬نامه عادی (مورخ ۱۱/۷/۶۶) فيمابين خواندگان و خلع يد خوانده رديف اول به دادگاه حقوقی يک قائم شهر تقديم داشته است، بدين توضيح که خوانده رديف دوم، سرقفلی ملکی را که در رهن بانک بوده است، بدون اجازه بانک در تاريخ ۱۱/۷/۶۶ به خوانده رديف اول واگذار کرده است، دادگاه با اين استدلال که واگذاری سرقفلی مغازه بدون اذن مرتهن وجاهت نداشته با استناد مادة ۷۹۳ قانون مدنی حکم بر ابطال فروش¬نامه عادی مورخ ۱۱/۷/۶۲ تنظيمی بين خواندگان و خلع از مغازه حکم صادر نموده است، سپس محکوم‌عليه از حکم دادگاه تقاضای تجديد نظر نموده که شعبه ۱۴ ديوان عالی کشور پس از رسيدگی به مورد چنين رأی داده است: «با توجه به مندرجات پرونده، اعتراض موثری به عمل نيامده و چون رأی تجديدنظر خواسته، فاقد اشکال قانونی است، تأييد می‌شود.»۵
بيشتر استدلال موافقين رأی شعبة
۲۱ ديوان عالی کشور، اين است، عرصه و اعيان ملک در رهن بوده است و منافع در اختيار خود راهن بوده است، لذا راهن می‌توانسته حق کسب يا پيشه يا تجارت را به ديگری واگذار نمايد امّا مخالفين اين نظر و موافقين رأی شعبة ۱۴ ديوان عالی کشور، بيشتر استدلالشان بر پايه مادة ۷۹۳ و مسأله ۱۹ باب رهن تحرير‌الوسيله (که قبلاً بيان شده است) می‌باشد که با توجه به آن، راهن نمی‌تواند در رهن تصرفاتی نمايد که مخالف حقوق مرتهن است و واگذاری سرقفلی مغازه¬ها مصداق بارز تصرف خلاف حق مرتهن است و از اينکه راهن اجازه داشته است، در منافع تصرف کند، برداشت نمی‌شود که حق واگذاری سرقفلی را داشته است۶.
هيات عمومی وحدت رويه ديوان عالی کشور، پس از ختم مذاکرات، رأی شعبة
۱۴ ديوان عالی کشور را تأييد می‌کند و در رأی شمارة ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۷۶ بيان می‌دارد: «مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عين مرهونه از مالکيت راهن نمی‌شود، لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عينی و حق تقدم ايجاد می‌نمايد که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استيفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود، اعم از اينکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد يا بالقوه، بنابر مراتب مذکور، در جايی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده و اقدام راهن در زمينه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نيست، در نتيجه رأی شعبة ۱۴ ديوان عالی کشور که با اين نظر موافقت دارد، به اکثريت آراء صحيح و قانونی تشخيص داده می‌شود. اين رأی وفق ماده واحده قانون مربوطه به وحدت رويه قضايی مصوب تيرماه ۱۳۲۸ برای شعب ديوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم التباع است.»۷
هر چند اين نقد به رأی وحدت رويه ديوان عالی کشور وارد است که رأی ديوان عالی کشور از نظر استدلال صحيح به نظر نمي‌رسد، به نظر وجود حق عينی مرتهن بر مال مورد رهن، سبب غير نافذ شدن معامله نمی‌شود به عنوان مثال چنانچه شخصی در ملکی حق انتفاع داشته باشد به علت اينکه اين حق يک حق عينی است آيا پس از انجام معامله مالک نسبت به ملک سبب غير نافذ شدن معامله می‌شود. حتی به نظر می‌رسد به علت اينکه اين حق عينی است و در مقابل همه افراد قابل استناد است تغيير مالک در اين حق تاثيری ندارد و به نظر می‌رسد بايد نتيجه اين استدلال صحت معامله باشد که ديوان عالی کشور از اين استدلال به نتيجه عدم نفوذ معامله رسيده است.
البته رأی اصراری شمارة
۲۱ مورخ ۱۲/۱۲/۷۶ که به فاصله کمتر از چهار ماه از رأی وحدت رويه شمارة ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۷۶ در تعارض با آن می‌باشد.
به تاريخ
۲۶/۶/۷۴ خواهان دادخواستی به طرفيّت خوانده به خواسته صدور حکم بر الزام خوانده به انجام مفاد مبايعه نامه ( فک رهن از ملک و دريافت باقيمانده ثمن و تنظيم سند رسمي انتقال) و تخليه و تحويل مورد معامله تقديم شعبة ۴ دادگاه عمومی اصفهان می‌نمايد.
به اين شرح که خوانده طی مبايعه نامة
۲۸/۱۲/۷۳ ملک مورد معامله را به خواهان فروخته است، ولی حاضر به انجام مفاد مبايعه نامه يعنی فک رهن از ملک و تنظيم سند رسمی و تحويل و تخليه مورد معامله به وی نمی‌باشد، خوانده نيز در تاريخ ۹/۸/۷۴ دادخواست متقابلی به خواسته بطلان قرارداد عادی ۲۸/۱۱/۷۳ به دادگاه تقديم داشته است، شعبة ۴ دادگاه عمومی اصفهان طی دادنامه های ۲۳۷۸ و ۲۳۷۷ مورخ ۲۷/۱۲/۷۴ چنين رأی صادر نموده است: «...دادگاه صحت دعوای خواهان اصلی را عليه خوانده مبنی بر الزام به انتقال رسمی پلاک مورد معامله و تخليه و تحويل آن را محرز دانسته و مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۳۱ و ۲۳۴ و ۲۳۱ قانون مدنی الف: رأی بر الزام خوانده موصوف به انتقال رسمی پلاک مورد دعوی در قبال دريافت بقيه ثمن معامله صادر می‌نمايد. ب: نظر به اينکه حسب متن قرارداد خوانده ملزم به تخليه و تحويل مورد معامله شده، وی را مکلف می‌نمايد مورد دعوی را تخليه و تحويل خواهان نمايد. ج : چون انتقال رسمی مورد معامله مستلزم فک رهن می‌باشد و حسب بند ۵ قرارداد منعقده، خوانده مکلف شده است که کليه ديون قبلی مورد معامله را به اشخاص حقيقی و حقوقی پرداخت نمايد، مشارٌاليها می‌بايست، نسبت به فک رهن اقدام، در صورت استنکاف از پرداخت بدهی و فک رهن، طلب بانک از بقيه ثمن پرداخت و فک رهن به عمل می‌آيد و مطابق بند ۵ قرارداد تکليف پرداخت هزينه های قانونی مربوط به انتقال ملک از قبيل ماليات و عوارض و غيره روشن است و بايستی وفق آن عمل گردد. بديهی است در صورت خودداری خوانده از پرداخت وجوه مورد نظر، خواهان می‌تواند شخصاً نسبت به پرداخت آن اقدام و به ميزان وجه پرداختی از بقيه ثمن معامله کسر نمايد. د: با توجه به مراتب فوق دعوای تقابل خوانده دعوای اصلی بر عليه خواهان دعوای اصلی داير بر بطلان قرارداد مورخ ۲۸/۱۲/۷۳ غير ثابت و مردود اعلام می‌نمايد.»۸
با اعتراض محکوم‌عليه به دادنامه، پرونده در شعبه
۶ ديوان عالی کشور مورد بررسی قرار می‌گيرد، شعبه ۶ ديوان عالی کشور در دادنامه ۱۸۶/۶ مورخ ۲۸/۶/۷۵ بدين شرح صدور رأی می‌نمايد: «بر دادنامه تجديد نظر خواسته اين اشکال وارد است که ملک مورد دعوی در تاريخ وقوع عقد بيع و حتی زمان صدور رأی دادگاه در رهن بانک بوده و مادام که موافقت بانک مرتهن نسبت به ملک مورد معامله جلب نگرديده و يا فک رهن به عمل نيامده، الزام تجديد نظر خواه به انتقال رسمی آن مخالف مدلول مادة ۷۹۳ قانون مدنی است، علی هذا رأی مزبور به¬علّت مغايرت آن با قانون نقض و تجديد رسيدگی به شعبه ديگر دادگاه اصفهان ارجاع می‌شود
با وصول پرونده به دادگستری اصفهان اين بار پرونده به شعبه
۶ دادگاه عمومی آن دادگستری ارجاع می‌شود، دادگاه مراتب را از بانک استعلام می‌نمايد. که بانک بيان می‌دارد: »...بانک در صورت مي تواند از مال غيرمنقول فک رهن نمايد که طبق مادة ۱۰ قرارداد کليه مطالبات خود را وصول نمايد.» و خواهان نيز اعلام می‌دارد که حاضر است بدهی بانک را بپردازد.۹
سپس شعبه
۶ دادگاه عمومی اصفهان بر نظر شعبه ۴ اصرار می‌نمايد و بيان می‌دارد: «دادگاه با استدلال به اينکه انتقال عين ملک از خوانده به خواهان و نيز انعقاد عقد شرعی بيع در خصوص ملک با قبول و حفظ حقوق مرتهن، منافی حق مرتهن نبوده و کماکان حقوق مرتهن محفوظ خواهد بود که با اين وصف دعوی خواهان با توجه به دلايل و مدارک موجود در پرونده مبنی بر انتقال و تحويل مبيع ثابت دانسته، مستنداً به مواد ۲۳۱ و ۲۳۴ و ۲۲۰ و ۲۳۷ از قانون مدنی، رأی بر الزام خوانده پرونده به انتقال رسمی مورد دعوا در قبال دريافت بقيه ثمن معامله صادر می‌نمايد و همزمان ملک مورد قرارداد تخليه و تحويل خواهان و با ملحوظ نمودن مراتب فوق زمان انتقال ملک، می‌بايستی ميزان رهن از ثمن معامله کسر و از محل آن حقوق مرتهن (بانک) پرداخت و فک رهن به عمل آيد.۱۰
هر چند، آنچه از مشروح مذاکرات ديوان عالی کشور به دست می‌آيد، عده ای با توجه به رأی وحدت رويه شمارة
۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۷۶ و مادة ۷۹۳ قانون مدنی و مسأله ۱۹ باب رهن تحرير‌الوسيله حضرت امام و اينکه بانک معامله را اجازه نداده است لذا بيع را نافذ نمی‌دانند امّا نظر عده ای ديگر از قضات ديوان عالی کشور بر اين است که رأی وحدت رويه در زمينه سرقفلی بوده است و با توجه به اينکه در معامله شرط شده است فروشنده ابتدا بايد ديون مورد معامله را به اشخاصی حقيقی و حقوقی پرداخت نمايد، لذا فروشنده الزام به فک رهن و تنظيم سند رسمی می‌شود، اين امر منافی حق مرتهن نمی‌باشد.۱۱
هيأت عمومی حقوقی ديوان عالی کشور پس از ختم مذاکرات رأی شمارة
۲۱ مورخ ۱۲/۱۲/۷۶ را صادر نموده است که بيان می‌دارد: «نظر به اينکه به شرح دادخواست ابتدايی، خواهان علاوه بر الزام خواندگان به تنظيم سند رسمی انتقال، الزام آنان را هم به انجام شرايط و مفاد مبايعه نامه مورخ ۲۸/۱۲/۷۲ و تخليه و تحويل مبيع مورد لحوق دعوی قرار داده است و نظر به اينکه به شرح بند ۵ شرايط ضمنی معامله، فروشنده پرداخت کليه ديون قبلی مورد معامله به اشخاص حقيقی و حقوقی و همچنين تهيه مدارک لازم را به منظور تنظيم سند رسمی انتقال تعهد نموده است و نظر به اينکه از جمله ديون مربوط به مورد معامله دينی است که با رهن گذاردن ملک از بانک ملی اصفهان به عنوان وام اخذ گرديده، بنا به اين مراتب، با لحاظ کيفيت طرح دعوی و تعهدات خوانده (تجديد نظر خواه) دادنامة شمارة ۴۲۱۲ مورخ ۱۱/۱۱/۷۵ شعبه ۶ دادگاه عمومی شهرستان اصفهان که در عين حال متضمن الزام خوانده به فک رهن و همچنين الزام وی به تنظيم سند رسمی انتقال می‌باشد، با رعايت حقوق مرتهن و مقررات مادة ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد و با اقتضاء مدارک پرونده و موازين قانونی تطبيق می‌کند و به اکثريت آراء تاييد و الزام می‌شود
رأی ديوان عالی کشور از چند جهت قابل نقد و بررسی است، ديوان عالی کشور قرارداد تنظيمی بين فروشنده و خريدار را مبايعه نامه دانسته است و الزام به تنظيم سند را که از آثار بيع صحيح می باشدرا مترتب بر بيع دانسته است ، پس بيع نسبت به مال مرهون به صورت صحيح واقع شده است در حالی که بانک صريحاً بيان داشته است تا مطالبات بانک پرداخت نشود، با فک رهن موافق نمی‌باشد و با توجه به اينکه رضايت نمی‌تواند مشروط باشد، به نظر بيع نافذ نخواهد بود، پس شرط ضمن آن نيز به¬خصوص با توجه به اينکه درباره مورد مبيع است صحيح نخواهد بود. البته با يک تحليل ديگر امکان آن وجود داشت که رأی به الزام به تنظيم سند صادر شود بدين صورت که قرارداد اوليه تعهد به بيع محسوب شود و با توجه به شرط ضمن آن، فروشنده می‌بايست امکان انجام تعهد فروش ملک و الزام به تنظيم سند را نيز فراهم آورد.
رأی بعدی، رأی اصراری شمارة
۳۱ مورخ ۱۱/۱۲/۱۳۷۷ هيأت عمومی حقوقی ديوان عالی کشور است که بيان می‌دارد: «نظر به اينکه وقوع عقد بيع بين طرفين دعوی با توجه به قبض مبيع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکيت خوانده محقق می‌باشد و با توجه به اينکه به¬موجب سند رسمی رهنی حق استفاده از مورد رهن به راهن تفويض شده و ملک در اختيار وی قرار داشته و به¬علاوه به او اجازه داده شده که از منافع بهره مند گردد و تلويحاً به منظور استهلاک بدهی به بانک اجازه فروش آپارتمانها نيز به راهن داده شده است، بنابراين اعتراضات تجديدنظر خواهانها غيرموثر تلقی و دادنامه شمارة ۳۰۶ الی ۳۳۱ مورخ ۱۵/۹/۷۶ شعبة ۱۸ دادگاه عمومی کرج که وفق مقررات اصرار يافته، به نظر اکثريت اعضاء هيات عمومی ديوان عالی کشور بلا اشکال و خالی از منقصت قانونی تشخيص و ابرام می‌شود.»۱۲
شعبة
۱۸ دادگاه عمومی کرج تقريباً با استدلال هيأت عمومی حقوقی، الزام خواندگان را به تنظيم سند رسمی با حفظ حقوق بانک پذيرفته است، شعبة ۱۸ دادگاه عمومی کرج در رأی خود بيان داشته است: «...توجهاً به اينکه در متن سند رهنی، حق استفاده و نگهداری از ملک به خود راهن داده شده و قبل از تنظيم سند رهنی، ملک تفکيک و به صورت چهل دستگاه آپارتمان مجزی درآمده و به راهن تحويل و به وی اجازه داده شده از منافع آن بهره مند شود و بدين ترتيب تلويحاً اجازه فروش آنها را به منظور استهلاک بدهی به راهن داده است و مشارٌاليه نيز با استفاده از اين حق، آنها را به فروش رسانده، بدين ترتيب خريداران جانشين راهن گرديده¬اند. لذا رأی بر الزام خواندگان به تنظيم سند رسمی آپارتمانهای خريداری شده در حق خواهانها و با رعايت حقوق قانونی بانک مرتهن صادر می‌کرد.۱۳
جالب اين است که هيأت عمومی در اينجا، از اينکه مورد رهن در اختيار راهن قرار گرفته است، اين برداشت را کرده است که مرتهن تلويحاً اجازه فروش ملک را به راهن داده است، امّا در مورد پرونده¬های که منجر به صدور رأی وحدت رويه شمارة
۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۷۶ اين استدلال را که بانک مغازه ها را در اختيار راهن قرار داده است، پس تلويحاً اجازه واگذاری سرقفلی را به راهن داده است، نپذيرفته است.
آنچه از مشروح مذاکرات هيأت عمومی حقوقی ديوان بر می‌آيد، اين است که مخالفين استدلال شعبه
۱۸ دادگاه عمومی کرج با توجه به رأی وحدت رويه شمارة۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۷۶ و اينکه بانک صريحاً معامله را تنفيذ ننموده است و اينکه از تحويل ملک به راهن نمی‌توان اجازه مرتهن را فهميد، رأی شعبه ۱۸ دادگاه عمومی کرج را نپذيرفته¬اند، امّا نظر موافقين که رأی دادگاه بدوی را پذيرفته¬اند، بر اين است که رأی وحدت رويه در زمينه سرقفلی است و از تحويل مال مورد رهن به راهن می‌توان تلويحاً اجازه بانک مبنی بر انتقال مورد رهن را دريافت می‌شود، امّا به نظر می‌رسد اجازه می‌بايست صريح باشد که اين صراحت در تحويل مورد رهن به راهن ديده نمی‌شود و استدلال ضعيف به نظر می‌رسد امّا شايد ملاحظات ديگر مانند تعداد زياد خواهانها و غيرمنصفانه بودن رد دعوای خوانها سبب حرکت از سوی نتيجه به سمت استدلال در رأی اصراری شده است که از اين موارد به صراحت در مشروح مذاکرات ديوان عالی کشور در نظرات بيان شده توسط قضات ديوان عالی کشور ديده می‌شود. ۱۴
«مساله نسبتاً مهمی است،
۲۶ نفر حدود ۸ـ۷ سال قبل يا بيشتر واحد مسکونی را خريداری کرده¬اند، در صورتی که رأی ديوان ]رد دعوای الزام به تنظيم سند و ابطال معامله[ مورد تاييد قرار گيرد، ديگر چيزی به آنها عايد نمی‌شود و با آن مبلغی که در آن زمان داده اند در حال حاضر به هيچ وجه صاحب مسکن نمی‌شود، مساله مهم است. به عبارت ديگر در موضوع اين پرونده هم حق بانک که مرتهن است از بين نرود و بانک به آن مبلغی که پرداخت کرده و همچنين به سود و منافع و خسارات و به هم حقوقش برسد و هم اشخاصی که آپارتمانها را خريداری کرده اند و سالها پولشان در دست فروشنده بوده و از پولشان در مدت چندین سال استفاده کرده و اگر همان مبلغ پول مسترد شود، دیگر قادر به خرید آپارتمان نیستند، حق آنها نیز از بین نرود در یک کلام جمع بین الحقین شود، نظر دادگاه بدوی تایید شود.»۱۵
امّا حقیقت این است که قانون مدنی در مورد معاملات نسبت به املاک در رهن، جوابگوی نیازهای امروز جامعه نمی‌باشد در یک بررسی اجمالی به نظر می‌رسد با توجه به اينکه تعداد زيادي از املاک در رهن بانکها می‌باشند لذا غیر نافذ دانستن معاملات نسبت به این معاملات نادیده گرفتن واقعیات اجتماعی و حتی اقتصادی است. در حالی‌که سازندگان عمده مسکن، اقدام به اخذ وام از بانکها و تکمیل پروژه های ساختمانی خود می‌نمایند، سپس این املاک را به صورت انبوه به فروش می‌رسانند. عدم پذیرش این معاملات نادیده گرفتن عرف و مصالح اجتماعی و اقتصادی جامعه می‌باشد.
یکی از راه حلها، جهت حل مساله دیده می‌شود تنظیم وکالتنامه های بلاعزل جهت تنظیم سند رسمی با هدف بیع است که به علت اینکه وکالت عقدی جایز است و به موت و حجر احد از طرفین منفسخ می‌شود خطرات خاص خود را خواهد داشت.
قانونگذار می‌بایست با تدوین قانونی جامع که هم حقوق بانکهای مرتهن و هم حقوق خریداران در آن رعایت شده باشد و معاملات نسبت به املاک غیر منقول در رهن بانک در آن، رسمیت شناخته شده باشد و هم اینکه حق مرتهن در آن به عنوان حق عینی که با تغییر مالک تاثیری در آن نداشته باشد، مشکلات بوجود آمده را حل نمایید و از بروز رویه های مختلف که مبتنی بر قانون مدنی که به هیچ عنوان پاسخگو نیازهای بوجود آمده نمی باشد.
.
۱ روح الله الموسوی الخمينی، تحرير‌الوسيله، طهران، منشورات مکتبه اعتماد الکاظمی، الطبعه السادسه، ۱۴۰۷ هـ..ق، الجزالثانی، ص ۹.
۲ دکتر ناصر کاتوزيان، حقوق مدنی (عقود اذنی ـ وثيقه های دين)، تهران، شرکت سهامي انتشار، چاپ سوم، ۱۳۷۸، صص ۵۸۵ ـ ۵۸۴.
۳ مذاکرات و آراء هيات عمومی ديوان عالی کشور سال ۱۳۷۶، دفتر مطالعات و تحقيقات ديوان عالی کشور، چاپ اول، تهران، ۱۳۷۸، ص ۴۳۴.
۴ پيشين، صص ۴۲۹ ـ ۴۲۸.
۵ پيشين، ص ۴۲۹.
۶ پيشين، صص ۴۴۰ ـ ۴۳۰.
۷ پيشين، صص ۴۵۰ ـ ۴۴۹.
۸ پيشين، ص ۵۸۴.
۹پيشين، صص ۵۸۶ ـ ۵۸۵.
۱۰پيشين، صص ۵۷۸ ـ ۵۸۵.
۱۱ پيشين، صص ۵۹۴ ـ ۵۸۷.
۱۲ مشروح مذاکرات و آراء ديوان عالی کشور سال ۱۳۷۷، تهران، اداره وحدت رويه و نشر مذاکرات هيات عمومی ديوان کشور، چاپ اول ، ۱۳۸۰ ، ج ۴ ص۷۲۲ .
۱۳ پيشين، ص ۷۰۷ .
۱۴ پيشين ، صص ۷۲۰ ـ ۷۱۵.
۱۵ پيشين ، ص ۷۱۲.

 

 

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تغییر کد امنیتی

آخرین ارسالهای کاربران