تحليل معامله معارض با قولنامه

نوشته شده در حقوق بین الملل خصوصی

تحليل معامله معارض با قولنامه

 

 

 

مقدمه در روزگار ما بحث مربوط به وعده بيع يا قولنامه از مسائل بحث برانگيز در بين محاکم و حقوقدانان کشور و حتي عرف جامعه بوده و است ، اسناد عادي که اشخاص براي خريد و فروش املاک خود مي نويسند يکي از دشواريهاي جامعه ما شده به طوري که حتي ديدگاه قضات ما نسبت به حجيت اين اسناد با شک و ترديد مي باشد

 براي همين هم رويه قضايي نيز درباره ماهيت و آثار قولنامه مشخص نبوده و هر محاکم تفسير جداگانه اي از قولنامه را براي خود داردالبته شايد علت اين ابهامات به دليل پيشبيني نشدن قولنامه در قانون مدني برگردد ،رويه قضايي هم با توجه به عدم تسلط دادرسان جوان به فن تفسير قابل اعتماد به نظر نمي رسد ، توجه کوتاه به آراي صادره در مورد قولنامه خود مويد اين است که بيشتر قضات ما هنوز در شناخت فلسفه قولنامه دچار ترديد شده اند پس ناچار بايد نظر علماي حقوق را در تفسير اين سند برگزيد ولي با مراجعه به نظرات دکترين هم راه حل قضييه براي ما آشکار نمي شود ، وجود تعارضهاي شديد بين نظرات و... نمي تواند محملي براي شناخت اين سند باشد .هدفي که ما در اين مقاله داريم بررسي نظرات دکترين حقوقي در ارتباط با معامله معارض با قولنامه است که در حال حاظر ،امر آشکار در جامعه ما مي باشد که افرادي همزمان چند قولنامه را با افراد مختلف مي بندد که خود ناشي از ضعف اخلاق در بين اينگونه افراد مي باشد در مذهبي که بر قول افراد تاکيدشده و فرموده اوفوا بالعقود چرا چنين مردماني اينگونه هتک حرمت نموده و زير قول و وعده خود مي زنند اينها بايد آسيب شناسي بشود که اين امر از حوصله اين مقاله خارج است .اين مقاله در دو گفتار تدوين شده است ،که در گفتار اول قولنامه و آثار آن بررسي مي شود و در گفتار دوم که انگيزه اصلي نگارش مقاله است بررسي معامله معارض با قولنامه از ديدگاه علماي حقوق و حقوق موضوعه مي باشد. گفتار اول : تعريف و تشريح قولنامه حقوقدانان از وعده متقابل بيع ، يا قولنامه ، تعاريف مختلفي به عمل آورده اند ، جناب دکتر لنگرودي در تعريف قولنامه مي آورند؛ قولنامه نوشته اي است غالبا عادي و حاکي از توافق بر واقع ساختن عقدي در مورد معيني که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبلغي است . اين توافق مشمول ماده 10 ق.م.است(1).همچنين استاد مسلم حقوق جناب دکتر ناصر کاتوزيان در تعريف قولنامه مي آورند؛ در مواردي که خريدار و فروشنده قصد معامله اي را دارند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است ، قراردادي را مي بندند و تعهد مي کنند که معامله را با شرايط معين و در مهلت خاص انجام دهند. سندي را که دراين باب تنظيم مي شود وعده بيع و در زبان عرف قولنامه مي نامند( 2). قولنامه از نظر لغوي تركيبي از دو لغت “قول” و “نامه” به معني نوشته يا پيمان نوشته شده و يا نامه‌اي كه حاوي يك تعهد و قبول است، از نظر اصطلاحي وعده بيع اين است که فروشنده تعهد مي کند که تا زمان ثبت مبيع در اسناد رسمي ، مورد بيع را به کسي نفروشد و در مقابل خريدار هم در يک نوشته اي تعهد مي کند که در مدت مذکور ثمن را تحويل بايع دهد و زير قول خود نزند. براي مثال ؛ من مايل هستم که خانه خود را به آقاي بهزاد نوري بفروشم ، لذا در مورد قيمت و شرايط ديگر معامله با هم به توافق رسيده ايم ، اما آقاي بهزاد نوري براي تهيه پول و مقدمات اوليه ، به چند روز مهلت احتياج دارد همچنين بنده هم بايد براي گرفتن مفاصا حساب مالياتي و ... اقدام کنم ، تا عمل ثبت سند ممکن شود . لذا براي اينکه اين معامله حالت قطعي پيدا کند و به نوعي من و آقاي نوري به اين معامله پايند باشيم سندي مي نويسيم و در ضمن اين سند من تعهد مي کنم که اسناد لازم که در بالا گفته شد را ظرف دو ماه تهيه کنم و براي انتقال خانه فوق الذکر در برابر يک ميليارد ريال در دفتر خانه شماره فلان استان اردبيل حاضر شوم و آقاي نوري هم در برابر، ملتزم مي شود که در اين دفترخانه با آوردن ثمن معامله براي زدن سند خانه بيايد. پس مي بينيم که هدف از ايجاد وعده بيع و تنظيم قولنامه موجود ، اين است که بين من و آقاي نوري ديني به وجود آيد که موضوع آن انشاء عقد بيع است ، لذا اگر مثلا آقاي نوري بعد از دوماه ثمن را در دفترخانه حاضر نکند بنده مي توانم الزام او را به بيع از دادگاه بخواهم . رويه قضايي در برابر اين پرسش که آيا قولنامه التزام به خريد و فروش است يا سند بيع ، هيچ گاه پاسخ قطعي نداشته است . بخشي از اين اشکال مربوط به گونه گوني قولنامه است . بيشتر اين اسناد را واسطه هايي مي نويسند که آگاهي اندکي از قوانين دارند . انضباط و قاعده اي در کار نيست و گاه نيز آميخته با نيرنگ و ريا است ، طبيعي است که تصميم دادگاه در برابر اين پراکنده گوييها ، يکنواخت و همگون نيست و در هر مورد متکي به اوضاع احوال و شيوه خاص تنظيم سند است، ولي بخش مهمتر ناشي از بيگانه بودن اين سنخ وعده ها در نظام عقود سنتي ماست ؛ وعده اي است الزام آور و داراي آثار حقوقي و تنها فقيهي مي تواند آن را بپذيرد که به نفوذ شرط ابتدائي اعتقاد داشته باشد (3). شايد به خاطر همين امر باشد که در حقوق ايران رويه قضايي ايران در اين موضوع وحدت نظر ندارد گروهي قولنامه را ، پيش قرارداد حاوي تعهد به بيع مي دانند(4) گروهي هم حذف قولنامه به عنوان سند الزام آور مي دانند (5) . در آخر گروهي هم مبايعه نامه را به جاي قولنامه مي آوردند و عنوان مي کند که قولنامه خود عقد بيع است و عقد با ايجاب و قبولي که در آن مي آيد واقع مي شود ؛ تعهد به تنظيم سند رسمي براي کمال عقد و نفوذ آن در برابر ديگران است و چهره فرعي دارد به بيان ديگر ، عقد بيع با امضاي سند قولنامه واقع مي شود و مالکيت انتقال مي يابد ؛ منتها تعهد به تنظيم سند ، مانند التزام به تسليم ، بر عهده دو طرف باقي مي ماند که مي توان اجراي آن را از دادگاه خواست .(6) قولنامه مانند ساير قراردادهايي که طرفين براي انجام تعهدي تنظيم مي کنند در دادگاه معتبر است و بايد مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن مي توان الزام اجبار طرفي را که از انجام تعهدش خودداري مي کند را از دادگاه درخواست نمود. بدين ترتيب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ملک به خريدار خودداري کند خريدار مي تواند از دادگاه صالح درخواست نمايد تا او را براي به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند. گفتار دوم : معامله معارض با قولنامه اما مهمترين بحثي که در وعده بيع است و در نظر طراحان سوالات کارشناسي ارشد دور نمي ماند ، قولنامه معارض است ؛ مانند اينکه ؛ بنده قرار بود که بعد از دو ماه خانه شخصي خود را به آقاي نوري تحويل دهم در مقابل گرفتن ثمن معامله و لي بعد از اين وعده بنده خانه خود را به آقاي اصولي مي فروشم ، حال سوالي که ممکن است پرسيده شود اين است که حکم معامله بنده با آقاي نوري چه خواهد شد ؟ جواب اين سوال را از چند جهت مي توان بررسي کرد مثلا اگر هردو قولنامه عادي باشند حکم خاص خود را دارد ، اگر هرد سند رسمي باشند شرايط خاص خود و... اما ما صرفا اين قضييه را از ديدگاه علماي حقوق بررسي مي کنيم ، در واقع هدف از نوشتن اين مطلب اين نيست که آثار حقوقي قولنامه معارض به صورت مبسوط آورده شود بلکه بعد از طي مقدمه اي حقير مي خواستم که نظرات دکترين حقوقي که بسيار مهم مي باشد براي دانشجويان گرانقدر هويدا شود. مرحوم دکتر شهيدي مي فرمايند : معامله معارض با قولنامه غير نافذ است ؛ايشان معتقدند ممکن است در قراردادي يکي از دو طرف تعهد کند که ساختماني را که در آينده خواهد ساخت به طرف ديگر بفروشد و اين طرف قبول کند .چنين قراردادي بيع نيست بلکه تعهد بر بيع است که هرچند مورد عقد بيع در آينده فعلا موجود نيست ليکن ايجاد قرارداد صحيح است چه اين که مورد معامله در اين قرارداد ساختمان نيست بلکه تعهد بر بيع ساختمان است همچنين استاد مي فرمايند، متعهد در قولنامه تعهد به فروش مال معيني نموده و نتيجه چنين قراردادي ايجاد حق عيني براي متعهدله مي باشد زيرا حقوق اشخاص به شيء معين را حقوق عيني مي گويند اين حق هر چند حق مالکيت نيست ولي چون حق ديني به نوعي به عين معيني تعلق گرفته و در واقع نافي حق عيني متعهدله مي باشد در نتيجه طبق قاعده کلي که حقوق نافي حق عين باعث عدم نفوذ معامله مي شود. معامله دوم غيرنافد است(7) استاد محترم جناب دکتر کاتوزيان مي فرمايند ؛ معامله معارض با قولنامه قابل ابطال از سوي متعهدله مي باشد: ايشان معتقد است:‌ قولنامه مانند ساير اسنادي که براي ايجاد تعهد تنظيم مي شود ، در دادگاه معتبر است و دو طرف مکلف به اجراي مفاد آن هستند ، زيرا تعهدي که ضمن آن شده متکي به قرارداد خريدار و فروشنده است (ماده 10 ق.م.) قولنامه ،نه تنها براي اجراي مفاد آن ايجاد التزام مي کند ، به طور ضمني حاوي شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نيز است . پس اگر مالکي که در قولنامه متعهد به فروش ملک خود شده است ،آن را به ديگري انتقال دهد ،برمبناي همين شرط ضمني ، مي توان ابطال آن را از دادگاه خواست همچنين استاد با استدلال ديگري مي فرمايند ؛ قولنامه ايجاد حق عيني نمي کند و تنها حق ديني مبني بر فروش مال معين بر ذمه متعهد مستقر مي شود و متعهد با فروش مال به ديگري در واقع ملک خود را فروخته است و حق مالکيت خود را اعمال نموده است. متعهد اگرچه اعمال حق خود را نموده ولي با اعمال حق خود به ضرر متعهدله اقدام کرده است و اين نوعي سوء استفاده از حق مي باشد و سوء استفاده از حق به موجب اصل 40 قانون اساسي که مقرر مي دارد هيچ کس نمي تواند اعمال حق خويش را موجب اضرار ديگران و يا منافع عمومي قرار دهدممنوع است . در ثاني متعهد ضمن تعهد به فروش مال معين تعهد ديگري نموده مبني بر اينکه مال موضوع تعهد را تا موعد انجام عقد بيع به ديگري نفروشد. بدين ترتيب که مالک مال موضوع معامله علاوه بر اينکه تعهد به فروش کرده به طور ضمني تعهد به نگهداري مال مذکور تا زمان وقوع معامله را نيز کرده است و اکنون که مال را به ثالثي فروخته در واقع من غير حق معامله اي را انجام داده که باعث اضرار به ديگري شده است. بنا به دلايل فوق يعني اصل 40 قانون اساسي اين معامله قابل ابطال از سوي زيان ديده است(8) دکتر صفايي مي فرمايند؛ معامله معارض با قولنامه صحيح است ولي متعهد بايد خسارت متعهدله را بدهد: ايشان معتقدند که در قولنامه براي متعهدله حق عيني ايجاد نمي شود، زيرا حقوق عيني در حقوق ايران (م 29 ق م) احصاء شده هستند و غير از موارد احصائي حقوق عيني ديگري نداريم. و حق ايجاد شده براي متعهد له حق ديني مي باشد و طبق قاعده کلي معاملات معارض با حق ديني صحيح است و فقط در صورت زيان متعهدله ،بايد متعهد زيان او را جبران نمايد و نتيجه نهايي اينکه چنين معامله اي صحيح ولي متعهد بايد خسارت متعهدله را را جبران نمايد.(9) دکتر محمود کاشاني ، استاد دانشکده حقوق شهيد بهشتي مي فرمايند ؛ زماني که هردو قولنامه عادي باشند؛در يك تحليل حقوقي اين دو قولنامه عادي را مي‌توان به سان دو عقد هبه جداگانه دانست كه شخصي مال خود را به دو شخص هبه مي‌كند ولي آن را به هيچ يك از آن دو تسليم نمي‌كند. از آنجا كه عقد هبه بر طبق ماده 798 بدون قبض هبه گيرنده واقع نمي‌شود و كامل نيست و تسليم مال به هبه گيرنده حق و اختيار هبه كننده است بنابراين هيچ يك از دو شخص مزبور نمي‌تواند الزام هبه كننده را به تسليم مال خود از دادگاه درخواست كند و مقدم بودن تاريخ يكي از دو هبه تاثيري ندارد. هبه‌كننده اختيار مال خود را همچنان در دست دارد و به هر يك تسليم كند آن هبه كامل مي‌گردد. همين حكم در مورد دو قولنامه عادي معارض نيز جاري است(10) به نظر مي رسد که معامله دوم که انجام شده است قابل ابطال نباشد اين نظر زماني تقويت مي شود که معامله دوم به صورت سند رسمي باشد چون که هنگامي كه مالك پس از امضاي قولنامه نخست، ملك خود را با شخص ديگري قولنامه مي‌كند و اين قولنامه به تنظيم سند رسمي مي‌انجامد انتقال ملك به نام خريدار دوم در دفتر املاك به ثبت مي‌رسد لذا ماده 22 و بند يك ماده 46 و ماده 72 قانون ثبت مالكيت خريدار دوم را به رسميت مي‌شناسند. رسمي بودن معامله دوم و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث كه ماده 72 قانون ثبت به آن تاكيد كرده است شامل همه اشخاص از جمله خريدار اول هم مي‌باشد ماده 22 قانون ثبت تصريح مي‌كند پس از ثبت ملك در دفتر املاك دولت فقط كسي را مالك مي‌شناسد كه اين ملك به نام او در دفتر املاك به ثبت رسيده باشد . اما معامله کننده نخست بايد از طرق ديگر که در ماده 117 قانون ثبت آمده است احقاق حق نمايد اين ماده مقرر مي دارد؛ «هركس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي (اعم از منقول يا غير منقول) حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد». پس جنبه کيفري مي تواند مجازات فروشنده اي باشد که به عهد خودش وفا نکرده است البته وجود خود ماده 117 مويد اين است که قانونگذار معامله دومي که معارض با معامله نخست است را درست ميداند لذا اين معامله قابل ابطال نخواهد شد بنابراين چون که اين ماده عمل فروشنده را يک جرم دانسته شاکي يا همان معامله کننده نخست مي تواند از طريق قانوني ضرر و زيان ناشي از اين جرم را از فروشنده مطالبه نماييد.البته با وجود صريح بودن ماده 117 ، بعضي از قضات در تفسير اين ماده بر آمدند به طوري که به صورت آشکار اجتهاد در مقابل نص نموده و به کلي آراي غير واقعي که مخالف اين ماده بود را صادر کردند . عده اي در تفسير اين ماده گفتند که ؛ اگر معامله اول با سند عادي و معامله دوم با سند رسمي باشد اين عمل معامله معارض و مشمول ماده 117 قانون ثبت نيست. استدلال اين دسته از قضات اين بود كه چون معامله نخست با سند عادي واقع شده و مواد 46 و 48 قانون ثبت اسناد عادي را در مورد انتقال املاك ثبت شده بي‌اعتبار مي‌دانند و در محاكم قابل استناد نمي‌دانند بنابراين قابليت تعارض با معامله دوم را كه با سند رسمي واقع شده است ندارد و فروشنده مشمول كيفر مقرر در ماده 117 نخواهد بود. ولي پاره‌اي از شعبه‌هاي ديوان كشور با تكيه بر نص ماده 117 چنين اظهارنظر كردند كه صرف انجام دو معامله نسبت به يك ملك ثبت شده كه معامله اول عادي و معامله دوم با سند رسمي است معامله معارض شمرده مي‌شود و مشمول ماده 117 قانون ثبت مي‌باشد. با زياد شدن اختلاف هيئت عمومي ديوان عالي کشور با پيشنهاد دادستان کل ، در آبان سال 1351 چنين اظهارنظر كرد: «نظر به اينكه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي‌باشد و در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غير منقول به موجب بند اول ماده 46 قانون مزبور اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت، بنابراين چنانچه كسي در اين قبيل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلا معامله‌اي نسبت به مال غير منقول به وسيله سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله‌اي معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نيت با ماده كيفري ديگري قابل انطباق باشد. اين راي طبق قانون وحدت رويه قضائي مصوب سال 1328 براي شعب ديوان كشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است». به اين ترتيب راي وحدت رويه مزبور به سند رسمي خريدار دوم و ثبت دفتر املاك اعتبار داده و راهي براي ابطال معامله اول باقي نگذاشته است. اين راي همچنين از دو معامله معارض در زمينه يك ملك ثبت شده كه اولي با سند عادي و دومي با سند رسمي است و صف كيفري را بر داشته و در واقع ماده 117 قانون ثبت را نسخ كرده است. برخلاف آنچه در ذيل اين راي وحدت رويه آمده است معامله معارض مشمول هيچ عنوان كيفري ديگر به ويژه جرم كلاهبرداري نيز نمي‌باشد، علت اين امر هم عدم داشتن سونيت فروشنده در معامله اول است و فروشنده صرفا از اجراي قرارداد خودداري کرده و عمل وي به دليل مخدوش بودن قصد نمي تواند حاکي کلاهبرداري باشد.(11) بنابراين با برداشتن وصف كيفري از معامله معارض، خريدار اول نمي‌تواند از باب ضرر و زيان ناشي از جرم، خساراتي را كه در پي انجام معامله معارض از سوي فروشنده متحمل شده است مطالبه كند.البته خريدار اول از بابت خسارت مربوط به ثمن داده شده و بهره آن مي تواند ادعاي خسارت تاخير تاديه نماييد ولي در حالت کلي دست وي از عين مال و مورد معامله کوتاه است و نمي تواند کاري کند.همچنين خريدار اول تنها مي‌تواند از باب دارا شدن ناعادلانه به فروشنده رجوع كند و پرداخت‌هاي انجام شده، زيان ديركرد از هنگام پرداخت پيش پرداخت و ديگر اقساط ثمن و همچنين افزايش بهايي را كه فروشنده در معامله معارض به دست آورده است مطالبه كند. در اين صورت خواسته خواهان نمي‌تواند بيش از كل رقم معامله دوم باشد(12) متن اين مقاله در وب سايت وکالت موجود است .

 

 

 

 

 

 

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تغییر کد امنیتی

آخرین ارسالهای کاربران