فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي

نوشته شده در حقوق مدنی

فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي

 

 

پس از وضع مقررات ثبتي ناظر به معاملات اموال غير منقول اين مساله ر رديف مسايل پربحث مطرح شده است كه آيا معاملات اموال غير منقول ثبت شده بدون تنظيم سند رسمي باطل است؟ آيا تنظيم كنندگان مقررات ثبتي با وضع مقررات مزبور خواسته اند فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را مثلاً فاقد هرگونه اثر و كان لم يكن اعلام كنند؟
با نگاهي به مقررات قانون ثبت و بررسي نتايج اجراي آن, آشكار مي شود كه اهداف وضع اين مقررات, ايجاد نظم حقوقي در روابط مالي و معاملاتي اشخاص در حد امكان و رفع ابهام و دفع منشاء كشمكش و تنگ كردن هر چه بيشتر زمينه بروز دعاوي و مشاجرات و نيز فراهم ساختن شرايط اشراف و كنترل قواي حاكمه نسبت به اموال و معاملات و امكان تصميم گيري و برنامه ريزيهاي ضروري براي اداره كشور بوده است.


با ثبت اسناد و املاك فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاريخ و اصالت مندرجات و امضاي ذيل سند , از بين مي رود, ( ماده 70 قانون ثبت) و سند رسمي به عنوان يك دليل روشن و خالي از بسياري از ابهامات, به تحقق يك معامله و تعهد و يا تعلق مال معين به شخص خاص, دلالت مي كند. ثبت اسناد و املاك همچنين راه را براي دخالتهاي لازم و فعاليتهاي مناسب نظير وضع و اجراي مقررات مالياتي براي معاملات و تعهدات و مقررات مساعد براي تصميم و توسعه بهره برداري بهتر و مفيدتر از املاك و اراضي, هموار مي سازد.
در اين ميان يكي از اهداف الزامي كردن ثبت معاملات مربوط به اموال غير منقول, علاوه بر اهداف مذكور در بالا, جلوگيري از سوء استفاده مالكين از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غير منقول و دريافت مكرر وجه به عنوان ثمن يا قسمتي از آن, از طرفهاي متعدد معاملات است؛ اما اين هدف همانطور كه ديديم مسلماً يك هدف منحصر يا مهمترين هدف نمي باشد.
با در نظر گرفتن قواعد و اصول حقوقي و در نظر داشتن اهداف مذكور در بالا بايد حكم فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را استنباط كرد. در راه اين استنباط نه مي توان يك طرفه ذهن را در مسير اهداف مذكور ثابت كرد و نه مي توان بي توجه به آن, قواعد و اصول حقوقي را بدون اجراي يك تكنيك تفسيري مناسب عرفي, منشاء استنباط قرار داد.
بنابر مطالب بالا, موضوع اين مقاله, از حيث دامنه شمول, فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي است, كه وضعيت و حكم ساير معاملات مربوط به مال غير منقول نظير سلح آن از بحث اين مقاله نيز روشن شود. اما موضوع اين مقاله منحصر به فروش مال غير منقول با سند عادي نيست بلكه فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند عادي را هم در بر مي گيرد.
پس از بيان مقدمه بالا, مطالب اين مقاله را در دو گفتار مي آوريم و در پايان مسايلي را كه با موضوع مقاله ارتباط دارد بررسي مي كنيم: گفتار نخست _ وضعيت حقوقي فروش مالي غير منقول بدون تنظيم سند رسمي. گفتار دوم _ آثار فروش مالي غير منقول بدون تنظيم سند رسمي.
گفتار نخست:
وضعيت حقوقي فروش مالي غير منقول بدون تنظيم سند رسمي
اصل حاكميت اراده كه با عبارات گوناگون در مواد قوانوني (از جمله مواد 191 و 339 قانون مدني ) انعكاس يافته است, اقتضا مي كند كه تا حد امكان هر ماهيت حقوقي را كه اراده دو طرف يك قرارداد, انشا مي كند در عالم اعتبار و حقوق تحقق يابد و هيچ مانعي جلوي خلاقيت اراده انسان را نگيرد, مگر اينكه مانع مزبور, برخاسته از يك مصلحت نيرومند باشد كه مي توان رويارويي با فلسفه و مباني اجتماعي و اقتصادي آزادي اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگيري از تاثير اراده, در تشكيل معامله مربوط به مواد مخدر, به هدف پاسداري از سلامت نسل جامعه. پس اصل مزبور در تفسير قراردادها و قوانين مربوط هميشه همراه ما خواهد بود. دست كشيدن از حاكميت اراده و آثار آن در برخورد با موانع قانوني هميشه مطلق نيست, بلكه با حدود و قلمرو مانعيت نص خاص قانوني متناسب بوده و ممكن است محدود به يك يا چند اثر حاكميت اراده باشد. بنابراين در صورت ترديد در اين كه آيا نص خاص مزبور, به طور مطلق حاكميت اراده را نفي مي كند يا فقط جلوي پاره اي از آثار آن را مي گيرد, مقتضاي اصل, شناختن اعتبار حاكميت اراده به طور محدود و نسبت به آثاري است كه مانعيت نص خاصي در برابر آن مسلم نيست.
با توجه به آنچه در بالا ذكر شد, بگوييم فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را نمي توان باطل دانست, بلكه بايد آن را معامله صحيحي شمورد كه پيش از ثبت سند آن در دفتر اسناد رسمي, نميتوان وقوع آن را به صرف ارائه سند عادي نزد ادارات دولتي و محاكم دادگستري , آشكار ساخت. براي اثبات حكم مزبور, مطالب زير را مورد توجه قرار مي دهيم.
الف : اصل صحت. مطابق اين اصل هر معامله كه به وسيله طرفين انشا مي شود, بايد صحيح تلقي شود مگر اينكه خلاف أن اثبات شود. از اصل مزبور كه پشتوانه آن اصل مبنايي حاكميت اراده انسان در اعمال حقوقي و نيز مصلحت ساده كردن معاملات و رواج و ثبات بخشيدن به آن مي باشد, هرگز نمي توان چشم پوشيد مگر اينكه دليل قانوني در تضاد با آن قرار گيرد. اثبات خلاف اين اصل يعني اثبات بي اعتباري معامله اي, با دو جهت ارتباط پيدا مي كند. جهت موضوعي و جهت حكمي. در جهت موضوعي بايد وضعيت عيني معامله انشا شده, اثبات شود و در جهت حكمي لازم است, نص قانوني بي اعتباري نوع معامله داراي وضعيت مذكور را اعلام كرده باشد. مثلاً هرگاه اثبات بطلان قرارداد اجازه مزرعه اي مورد نظر باشد, ابتدا بايد اثبات گردد كه اين عقد در زمان انشا با وضعيت خاصي همراه بوده است. مثلاً مستاجر در زمان تشكيل عقد, تصريح كرده است كه قصد دارد در اين مزرعه خشخاش بكارد, و سپس لازم است وجود نص قانوني بر بطلان چنين قراردادي (مانند ماده 217 قانون مدني كه معامله همراه با تصريح جهت نامشروع را باطل اعلام كرده است), احراز گردد. در صورت عدم اثبات هر يك از دو جهت مذكور, از اصل صحت, درستي قرارداد نتيجه مي شود.
در مورد فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, فرض اين است كه جهت موضوعي كه همان انشاي معامله بدون تنظيم سند رسمي باشد, محرز است ولي از جهت حكمي براي حكم بر بطلان آن بايد نص قانوني بر بطلان اين گونه قرارداد, نيز موجود باشد, كه با بررسي مقررات موضوعه, معلوم مي شود, چنين نصي وجود ندارد, بلكه از پاره اي مقررات قانوني, صحت و اعتبار آن استنباط مي گردد.
ب : در هيچيك از مقررات مربوطه بطلان و بي اعتباري فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي اعلام نشده است. ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاك هرگز دلالت بر بطلان بيع مال غير منقول ندارد و منحصراً سند ثبت نشده اي را كه بايد به ثبت برسد, غير قابل پذيرش در ادارات و محاكم اعلام كرده است. بنابراين نسبت به موضوع بحث ما آنچه در اين ماده مورد توجه و جرح قانونگذار قرار گرفته است, سند معامله است, نه خود معامله و نسبت به وضعيت مسند خود معامله, حكمي مقرر نگرديده است, و بسنده كردن قانونگذار به اعلام غير قابل قبول بودن سند در ادارات و محاكم و اعراض از بكار بردن اصطلاح حقوقي بطلان معامله با اين كه در مقام بيان آثار ثبت نشدن سند مزبور بوده اسا, قرينه اي قوي بر صحت قرارداد مربوط به عين مال غير منقول مي باشد. در اصطلاح حقوق و در زمينه تحليلي نمي توان غير قابل قبول بودن سند معامله را مرادف با بطلان آن معامله دانست. اگر منظور قانونگذار باطل معرفي كردن بيع مال غير منقول مي بود, بايد همين اصطلاح روشن باطل را نسبت به معامله مذكور بكار مي برد كه اعراض از اين اصطلاح , به وسيله قانونگذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجيه نمي باشد.
در برخي از سيستمهاي حقوقي كشورهاي اروپايي, برخلاف حقوق ايران, صريحاً معامله مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, غير معتبر اعلام شده است, مثلاً ماده 216 قانون مدني سويس , فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را بي اعتبار معرفي كرده است.
تشريفات ثبت رسمي معاملات غير منقول, همچنين در حقوق ساير كشورهاي داراي حقوق مدرن (آلمان و لهستان), نيز وارد گرديده است و معاملات مال غير منقول ثبت نشده در سيستم حقوقي اين كشورها باطل اعلام شده است.
اما در پاره اي از سيستمهاي حقوقي اوپايي مانند حقوق فرانسه, بيع مال غير منقول يك عقد غير تشريفاتي است, يعني بدون تنظيم سند رسمي, نيز قرارداد مزبور معتبر است, ولي قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نيست. استثنائاً مقررات مالياتي كه در 19 دسامبر 1963, وضع گرديده است, به منظور اخذ ماليات, هرگونه وعده يكطرفه بيع مال غير منقول, حق مربوط به غير منقول, حق كسب و پيشه, حق استيجاري, سهام بعضي از شركتهاي مربوط به اموال غير منقول را در صورتي كه در يك سند رسمي يا عادي كه ظرف ده روز ثبت شود, منعكس نگرديده باشد باطل اعلام كرده است.
به اين ترتيب بين دو سيستم حقوقي ايران و فرانسه, در پيروي از اصل اعتبار بيع مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي , قرابت وجود دارد و به نظر مي رسد كه مقررات مشابه در حقوق فرانسه مورد توجه نويسندگان قانون ثبت ايران بوده است. بنابريان هر چند عبارت در هيچيك از ادارت و محاكم پذيرفته نخواهد شد مذكور در ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاك بدواً مطلق به نظر مي رسد اما, بالحاظ تكنيك تفسير مقررات قانون مدني, بايد گفت منظور از اين كه سند ثبت نشده معامله مربوط به مال غير منقول در ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد, به قرينه مجاورت عنوان محاكم با عنوان ادارت در ماده 48 مذكور, اين است كه برخلاف سند رسمي, تحقق مفاد آن مشكوك و مورد ترديد است و به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاكم و بدون رسيدگي قضايي نميتوان به وقوع مندرجات آن, پي برد, نه اينكه در دعوي مطروح عليه امضاكننده, به خواسته اعلام وقوع معامله يا محكوميت طرف به تسليم مبيع يا ثمن, در مرجع قضايي صالح قابل استناد نباشد و دادگاه نتواند با تكيه بر آن و احراز انشاي معامله به وسيله طرفين واجتماع شرايط قانوني اعتبار عقد, وقوع آن را اعلام كند. از غير قابل پذيرش كردن سند ثبت نشده در ادارات نتيجه مي شود كه نمي توان براي اعمال تصرفات رسمي مالكانه, نظير وثيقه قراردادن ملك موضوع سند ثبت نشده, نزد بانك براي اخذ وام و گرفتن ثمن آن در صورت تملك آن به وسيله سازمان دولتي و تحصيل پروانه ساختمان, سند ثبت نشده را مورد استناد قرارداد و منظور از غير قابل پذيرش بودن سند ثبت نشده در محاكم و مراجع قضايي اين است كه نمي توان به صرف ارائه سند مذكور در نزد اين مراجع, انتقال مالكيت مال غير منقول را به خريدار ومالكيت فعلي او را نسبت به آن, اثبات كرد, مثلاً نم يتوان ملك مزبور را به عنوان وثيقه مورد قرار بازپرس يا داديار, معرفي كرد و در دعواي تخليه يا خلع يد عليه مستاجر يا غاصب براي اثبات ذيحق بودن نمي توان در دادگاه به آن استناد نمود. اما اين وضعيت سبب نمي شود كه دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به آن, از دادگاه, درخواست رسيدگي به وقوع مفاد آن سند و اعلام اعتبار مندرجات آن را به عمل آورد. پس مقصود اين بوده است كه محاكم و مراجع قضايي مانند ادارات, در دعاوي كه موضوع و خواسته آن رسيدگي به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمي باشد, و محاكم در مقام رسيدگي به آن نيستند, نمي توانند سند ثبت نشده را بپذيرند و مفاد آن را صحيح و معتبر تلقي كنند.
يك سند رسمي معامله غير منقول از آن جهت به محض ارائه, وقوع معامله غير منقول و مالكيت خريدار را اثبات مي كند كه مسئول دفتر اسناد رسمي هويت متعاملين (ماده 50 قانون ثبت اسناد و املاك ) و اجتماع شرايط صحت و اعتبار معامله نظير اهليت طرفين (ماده 57 قانون ثبت اسناد و املاك ) و معلوم و معين بودن مورد عقد هر چند براساس اقرار طرفين و نيز مخالفت نداشتن با قوانين (ماده 60 قانون ثبت اسناد و املاك ) را احراز مي كند؛ اما يك سند عادي مربوط به معامله مال غير منقول كه برخلاف سندرسمي, هنگام تنظيم سند, اجتماع شرايط اعتبار عقد, به وسيله يك مرجع رسمي در آن احراز نمي وشد, دادگاه با رسيدگي قضايي وجود يا عدم شرايط مذكور و بالاخره اعتبار يا عدم اعتبار آن را معلوم مي كند.
به اين ترتيب مورد توجه نويسندگان قانون ثبت صرفاً سند ثبت نشده معامله غير منقول و هدف ايشان محدود كردن دليليت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غير منقول مندرج در آن.
در مقام تفسير مقررات ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاك , گاهي سند با مسند اشتباه مي شود و در نتيجه از قابل پذيرش نبودن سند ثبت نشده, لي اعتباري و بطلان مسند يعني معامله مندرج در آن, استنباط مي گردد. شايد منشا اين اشتباه نقص عبارتي باشد كه از جهت عدم درج كلمه معاملات پس از ذكر جمله مضاف و مضاف اليه ثبت اسناد در ماده 47 موجود است؛ عبارت ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاك در حقيقت بايد چنين تنظيم مي شد.
در نقاطي كه در اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد معاملات ذيل اجباري است.
در نتيجه نبودن كلمه معاملات ممكن است به اشتباه تصور گردد كه قانونگذار كلمه سند را به خوئد و معاملات مذكور در بندهاي 1 ماده 47, اطلاق كرده است. در تاييد اين كه قانونگذار صرفاً خواسته است دليليت سند عادي را به خودي خود و به صرف ارائه و بدون رسيدگي قضايي نسبت به وقوع معامله مال غير منقول منتفي اعلام كند و هرگز در مقام نفي اعتبار معامله مذكور و امكان استناد به سند عادي در دعوي و در مقام رسيدگي قضايي (نسبت به وقوع و اعتبار يا عدم اعتبار معامله مندرج در آن) نبوده است, بايد اضافه شود كه هرگاه منظور, اعلام بطلان معامله مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي بود, نبايد فقط سند ثبت نشده, بلكه بايد هر نوع دليلي وقوع معامله ثبت نشده را غير قابل معرفي مي كرد. به همين جهت, روشن است كه هرگز نم يتوان از مقررات ماده 48, استنباط كرد كه در يك دعوي و رسيدگي قضايي مربوط به معامله اموال غير منقول نتوان براي اثبات وقوع معامله و اعبتار آن مثلاً به اقرار خوانده استناد كرد.
ج : ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك كه مقرر مي دارد:
دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و انتقال آن در دفتر املاك به ثبت رسيده, مالك خواهد شناخت.
نيز دلالت بر بطلان معامله اي كه در دفتر املاك ثبت نشده است, ندارد. زيرا همانطور كه در مورد ماده 48 بيان شد, منظور اين است كه صرف ارائه يك سند عادي بر وقوع معامله مثلاً نمي تواند در ادارت دولتي مثبت مالكيت خريدار مذكور در سند عادي باشد, و مادام كه اين معامله و انتقال دردفتر املاك ثبت نشده است, منحصراً شخصي كه ملك به نام او در دفتر املاك ثبت است, مالك شناخته مي شود, اما اين امر دلالت بر اين ندارد كه با احراز وقوع معامله از نظر قضايي نتوان دردفتر املاك ملك مورد معامله را از نام فروشنده به نام خريدار, انتقال داد. افزون بر اين, عبارت:
...كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده...
كه ثبت انتقال ملك را پس از انتقال ملك, ترسيم كرده است,خالي از نوعي اشعار بر امكان وقوع انتقال قانوني پيش از ثبت اين انتقال در دفتر املاك نمي باشد.
همچنانكه هرگاه پس از ثبت ملك, دادگاه بي اعتباري ثبت ملك را احراز كند ثبت مزوبر را ابطال مي كند و ثبت ملك به نام متقاضي, مانع از رسيدگي قضايي و اعلام بطلان آن نمي باشد (ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران مصوب 25 تير ماه 1354).
د : نحوه تنظيم عبارات ماده 72 و ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاك تلويحاً حكايت از اعتبار محدود سند عادي حاكي از وقوع معامله نسبت به اموال غير منقول دارد. ماده 72 در مورد اعتبار معاملات ثبت شده اموال غير منقول اعلام مي كند:
كليه معاملات راجع به اموال غير منقول كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده است نسبت به طرفين معامله و قائم مقام قانوني آنها و اشخاص ثالث داراي اعتبار كامل و رسميت خواهد بود...
كه در آن قيد كامل براي اعتبار معاملات ثبت شده اموال غير منقول ذكر گرديده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث هم مورد توجه قرار گرفته است, نوعي مفهوم مخالف وصف را داير بر اين كه معامله ثبت نشده مال غير منقول داراي اعتباري غير كامل مي باشد, القا مي كند. زيرا در غير اين صورت قير كامل زايد خواهد بود در حالي كه هرگز نمي توان زيادي گويي را به قانونگذار نسبت داد.
همچنين در ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاك :
كليه اسناد رسمي راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجرا است.
كلمه مستقلاً و عبارت بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراء است, مفهوم مخالفي رامبني بر اين كه اسناد عادي مربوط به معاملات املاك ثبت نشده, به طور غير مستقل و به كمك راي قضايي, مي تواند لازم الاجرا شود, به ذهن آشنا مي سازد.
هـ : از نوعي اطلاق ماده 106 قانون ثبت اسناد و املاك هم مي توان اعتبار معامله غير منقول ثبت نشده را نسبت به طرفين معامله استنباط كرد. زيرا در اين ماده تقاضاي وارث شخصي كه ملك خود را به ديگري داده است, براي ثبت ملك مزبور يا گرفتن سند مالكيت به نام وارث را جرم تلقي كرده است, در حالي كه در اين ماده مفروض اين بوده است كه اقدام وارث به گرفتن سند مالكيت به نام خود, پس از تقاضاي ثبت به وسيله مورث و يا پس از ثبت ملك به نام مورث, انجام گرفته است. در اين صورت, از فرض انتقال ملك ثبت شده در زمان مورث, با امكان عملي اخذ سند مالكيت آن به نام وارث, بدست مي آيد كه انتقال ملك مزوبر در زمان مورث با سند عادي بوده است و تحقق چنين انتقالي در عالم حقوق ممكن است هر چند احتمال اين كه اقدام وارث به تقاضاي ثبت, مروبط به ملكي باشد كه مورث به وسيله عقدي به ديگري انتقال داده است (انتقال ملك ثبت نشده) و تقاضاي وارث نسبت به صدور سند متلكيت (ملك ثبت شده در زمان مورث) منحصراً مروبط به ملكي باشد كه مالكيت آن به وسيله قانوني (بدون اقدام مورث به انتقال آن) از مورث سلب گرديده است, نيز موجود است.
و : از اطلاق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك نيز به ذهن مي رسد كه انتقال حقي نسبت به مال غير منقول (و از جمله حق مالكيت) بدون تنظيم سند رسمي ممكناست و سند عادي مربوط به اين حق مي تواند حق مزبور را اثبات كند و قابل معارضه با سند رسمي باشد كه حاكي از معامله بعدي نسبت به همين حق است. زيرا در اين ماده (بنابر اطلاق) معامله ثبت شده مربوط به حقي كه قبلاً طبق سند عادي, نسبت به مال غير منقول, به شخص يا اشخاصي داده شده است, با حق انتقال يافته قبلي, معارض اعلام شده است و معارضه هنگامي تحقق مي يابد كه مفاد سند عادي مذكور در عالم حقوق محقق و معتبر باشد. منشا وضع مجازات و عنصر مادي جرم, در اين ماده انجام معامله معارض است كه انشاي معامله دوم ( مدرج در سند رسمي ) جرم مذكور به حساب مي آيد. در اين مورد يك راي وحدت رويه هيات عمومي ديوان كشور بر خلاف ظاهر و اطلاق ماده 117قانون ثبت اسناد و املاك , در سال 1351 صادر گرديده است كه هر چند مورد حكم, بي اعتباري وبطلان معامله غير منقول بدون تنظيم سند رسمي نيست و افزون بر اين, مقررات قانوني كه پس از تاريخ بالا وضع گرديده است در موارد متعدد حاكي از اعتبار سند عادي و صحت معامله مال غير منقول موضوع سند مزبور است, اما با مقررات ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك , سازگار نمي باشد. در هر حال عبارت راي مزوبر چنين است:
نظر به اين كه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي باشد و در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد مروبط به عقود و معاملات اموال غير منقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچيك از ادارت و محاكم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت. بنابراين چنانچه كسي در اين قبيل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلاً معامله اي نسبت به مال غير منقول به وسيله سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله اي معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نيت با ماده كيفري ديگري قابل انطباق باشد...
بعلاوه يك راي اصراري نيز از هيات عمومي ديوان كشور در اين خصوص هماهنگ با راي وحدت رويه مذكور , پيش از راي وحدت رويه و در سال 1339 صادر گرديده است.
از جهت تحليلي مفاد دو راي مزبور, حتي نسبت به جنبه كيفري ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك , از استدلال نيرومندي برخوردار نيست:
زيرا, اولاً - همانطور كه بيان شد, از ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاك (به كمك شواهد و دلايل ديگر) استنباط مي شود كه سند عادي به خودي خود و بدون رسيدگي قضايي نسبت به وضعيت سند و اعتبار آن, قابل پذيرش نباشد. ضمانت اجراي اجباري بودن ثبت سند معاملات مربوط به اموال غير منقول, نيز همين است كه سند عادي بر خلاف سند رسمي, به صرف ارائه و به تنهايي قابل قبول و مثلاً موجب مالك شناختن شخصي كه در سند خريدار معرفي شده است, نخواهد بود, كه همين ضمانت اجرا سبب خواهد شد كه اشخاص معاملات غير منقول را ثبت كنند, نه بطلان معامله كه عنوان خاص حقوقي است.
ثانياً - طبق اطلاق ماده 117 مذكور, خود قانونگذار سند عادي مربوط به انتقال حقي نسبت به مال غير منقول را, با سند رسمي معامله بعدي نسبت به آن را معارض معرفي كرده است. در مقام تفسير اين ماده تعارض موجود بين دو معامله را مشكل بتوان منتفي دانست, در عين حال از راي وحدت رويه لازم الاتباع مزبور نمي توان بطلان معامله مال غير منقول مندرج در سند عادي را استنباط كرد زيرا, عبارات راي مزبور منحصراً ظهور در عدم قابليت تعارض سند عادي با سند رسمي دارد نه بطلان معامله كه با لحاظ اين كه تاريخ سند عادي قابل استناد در برابر ثالث نيست, تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاريخ مي توان منتفي دانست.
در عين حال از راي وحدت رويه لازم الاتباع مزبور نمي توان بطلان معامله مال غير منقول مندرج در سند عادي را استنباط كرد, زيرا عبارات راي مزبور منحصراً ظهور در عدم قابليت تعارض سند عادي با سند رسمي دارد نه بطلان معامله كه با لحاظ اين كه تاريخ سند عادي قابل استناد در برابر ثالث نيست تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاريخ مي توان منتفي دانست.
افزون بر آنچه بيان شد, ماده واحده قانون مربوط به وحدت رويه قضايي مصوب 7 تير ماه 1328, با در نظر گرفتن اصول حقوقي, بيش از اين نم يتوان استنباط كرد كه لازم الاتباع بودن نظر هيات عمومي منحصر به مورد راي يعني امري است كه در راي موضوع انشا قرار ميگيرد و شامل مقدمات و جهات و استدلالات مربوط به راي نخواهد بود. زيرا ماده مزبور, نظر اكثريت هيات عمومي ديوان كشور را نسبت به موارد مشابه مورد راي, لازم الاتباع اعلام كرده است نه نسبت به استدلال مربوط به راي. هيات عمومي ديوان كشور قانون وضع نمي كند و نظر اين هيات را نمي توان قانون تلقي كرد. لازم الاتباع اعلام كردن نظر هيات عمومي ديوان كشور صرفاً به منظور رفع تعارض و تضاد در آراي قضايي و هماهنگ كردن آنها در مورد موضوع واحد است نه برخوردار كردن نظر هيات عمومي ديوان كشور به طور مطلق, از همان اعتبار و نيروي شناخته شده براي قوانين و مقررات موضوعه. بنابراين آنچه از راي وحدت رويه هيات عمومي ديوان كشور در خصوص ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك , مي توان بدست آورد كه بايد مورد متابعت مراجع قضايي قرار گيرد, جرم نبودن معامله با سند رسمي نسبت به موضوعي است كه قبلاً با سند عادي مورد معامله قرار گرفته است, اما ديگر نمي توان اثر لازم الاتباع بودن راي مزبور را به جهات و استدلالي كه در راي براي اثبات عدم تحقق جرم, اقامه شده است يعني عدم قابليت تعارض سند عادي با سند رسمي, تسري داده و مفاد استدلال راي را هم لازم الاتباع دانست. بنابراين حتي اگر در استدلالي كه در راي مزبور بعمل آمده است, عدم قابليت تعارض سند عادي با سند رسمي را اينگونه تفسير كنيم كه سند عادي حتي, در دعوي وقوع معامله و در مقام رسيدگي به وقوع يا عدم وقوع معامله, قابل استناد نمي باشد, مفاد استدلال مزبور, نمي تواند لازم الاتباع تلقي گرديده و براساس آن حكم بر بطلان معامله با سند عادي داده شود.
ز : اطلاق ماده 1291 قانون مدني نيز دلالت بر اين دارد كه سند عادي مربوط به معامله مال غير منقول در صورتي كه طرفي سند عليه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب اليه تصديق كند يا اعتبار سند عادي مزبور در دادگاه ثابت گردد, ار منتسب اليه تصديق كند يا اعتبار سند عادي مزبور در دادگاه ثابت گردد, از اعتبار سند رسمي برخوردار مي گردد. شناختن اعتبار براي سند عادي در دو مورد بالا, به معني معتبر شناختن مندرجات آن و از جمله معامله داراي شرايط قانوني مندرج در آن است.
ح : در مقررات قوانين موضوعه در سالهاي اخير مانند قانون اراضي شهري و قانون زمين شهري و آيين نامه مربوط به آن و ماده 147 اصلاح قانون ثبت مصوب سال 1365 , به موارد زيادي برخورد مي شود كه در آن, اعتبار انتقال زمين بدون تنظيم سند رسمي و با تنظيم سند عادي مورد تاييد قرار گرفته است. مطابق تبصره ماده 6 قانون اراضي شهري مصوب 27/12/1360 و تبصره ماده 7 قانون زمين شهري مصوب 22/6/1366 مجلس شوراي اسلامي به اشخاصي كه پيش از قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوب 5/4/1358 سند عادي مالكيت زمين داشته اند, در صورتي كه تاريخ تنظيم سند عادي و صحت معامله از طرف مراجع قضايي تاييد گردد, اجازه عمران در نصاب مقرر داده خواهد شد.
ماده 14 قانون اراضي متعلق يا منتقل شده به دولت و شهرداريها را به موجب اسناد عادي جرم شناخته است. جرم بودن انتقال مزبور زماني قابل تصور است كه اثر حقوقي بر انتقال زمين با سند عادي مترتب باشد, و در صورت فقدان اثر و كان لم يكن و باطل بودن انتقال با سند عادي, جرم تلقي شدن صرف تنظيم سند عادي غير قابل توجيه به نظر مي رسد.
در بند ب ماده 7 آئين نامه اجرائي قانون زمين شهري با عبارت:
... عمران و احيا در زمين بدون اخذ پروانه به وسيله مالك يا انتقال گيرنده از او با سند عادي.
معامله ناقل عين زمين, طبق سند عادي نيز معتبر شناخته شده است. همين وضعيت در ماده 11 آيين نامه اجرايي مزبور و تبصره 1 اين ماده, با عبارات متفاوت منعكس است.
مطابق ماده 147 اصلاح قانون ثبت مصوب سال 1365, نسبت به اراضي كه اشخاص با سند عادي تا تاريخ وضع اين قانون خريده اند, پس از تاييد وقوع معامله به وسيله هياتي مركب از دو نفر از قضات و يك نفر از اعضاي ثبت, سند مالكيت به نام خريدار صادر خواهد شد.
ط: در حال حاضر رويه قضايي به حق, گرايش به معتبر شناختن سند عادي حاكي از انشاي بيع مال غير منقول , نسبت به طرفين عقد دارد و آراي قضايي بسياري از شعب دادگاههاي حقوقي يك و شعب و هيات عمومي ديوانعالي كشور, (آراي اصراري) , در اين سو صادر گرديده است (مانند آراي شماره 1293/21 _ 18/11/1368 شعبه 21 ديوان و شماره 67/126, 63/33 و 68/58 هيات عمومي ديوان كشور).
گفتار دوم:
آثار فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي
پس از بحث در مورد وضعيت حقوقي فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, و معتبر شناختن آن, اكنون بايد آثار چنين عقدي را نسبت به طرفين و در برابر اشخاص ثالث بررسي كنيم.
مطابق ماده 219 و 231 قانون مدني اصولاً و جز در موارد استثنايي, آثار هر قراردادي محدود بين طرفين قرارداد كه آن را انشا كرده اند و قائم مقام ايشان مي باشد و نمي تواند به اشخاص ثالث تسري پيدا كند. منظور از عدم تاثير قرارداد نسبت به اشخاص ثالث اين است كه اصولاً قرارداد نه حقي براي اشخاص ثالث ايجاد مي كند, نه تكليفي بر عهده ايشان قرار مي دهد و نه حقي قرارداد و جريان آثار آن, در برابر اشخاص ثالث منتفي و غير قابل استناد باشد و اين اشخاص در مواردي كه منافعشان اقتضا كند, بتوانند تحقق و جريان آثار قرارداد را انكار كنند و اعتباري براي آن نشناسند. هرگاه آثار قرارداد با منافع شخص ثالث ناسازگار و غير قابل جمع باشد, تشخيص اين كه اثر قرارداد مقدم است يا منافع شخص ثالث, طبق اصول و قواعد حقوقي انجام مي گردد. مثلاً هرگاه مديون مالي از اموال خود را مطابق قانوني و با رعايت شرايط لازم و مقرر بفروشد, داين نمي تواند بدون اعتنا به وقوع اين معامله و استقرار حق خريدار نسبت به مال مزبور, درصدد بازداشت اين مال جهت استيفا حق خود برآيد.
به عبارت ديگر تاثير قرارداد نسبت به شخص ثالث با قابل استناد بودن تحقق و جريان آثار قرارداد مذكور در برابر شخص ثالث, دو مفهوم حقوقي جدا است. بنا به مراتب مذكور در بالا, ابتدا آثار عقد فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي را در بحث نخست و سپس آثار آن را در برابر اشخاص ثالث, در بحث دوم مي آوريم.
بحث نخست:
آثار فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, نسبت به طرفين
روشن است كه منظور از اموال غير منقول كه آثار فروش آن مورد بحث است, اموال غير منقول ثبت شده يا اموال غير منقولي است كه طبق ماده 47 ق.ث., ثبت سند معامله مربوط به آن اجباري است. بعضي از آثار فروش مال غير منقول مذكور, از جهت اين كه قانون ثبت, فروش آن را به نام شخصي دليل مالكيت آن شخص مي داند و نسبت به اموال غير منقول از تصرف به عنوان مالكيت كه در مورد اموال منقول دليل مالكيت شناخته شده اعراض كرده است, با آثار فروش مال منقول, متفاوت است. هر چند كه اثر اصلي بيع نسبت به مال غير منقول و منقول كه انتقال مالكيت مبيع معين از فروشنده به خريدار است, يكسان و بي تفاوت مي باشد. اين ُار را در زير بررسي مي كنيم.
الف : اثر عقد در لوازم و توابع مورد عقد. اين موضوع نيازي به بحث ندارد كه اثر عقد محدود به عين مورد عقد نمي باشد, بلكه به لوازم وتوابع عرفي آن نيز تسري خواهد داشت. فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, مانند هر عقد بيع ديگر نه تنها موجب انتقال مالكيت مبيع به خريدار و انتقال ثمن معين به فروشنده يا اشتغال ذمه خريدار به ميزان ثمن كلي در برابر فروشنده خواهد بود, بلكه سبب انتقال توابع هر يك از دو مورد معامله به خريدار يا فروشنده يا موجب پيدايش تعهد نسبت به انجام اموري كه عرفاً از توابع مورد معامله است, نيز مي باشد . ماده 220 قانون مدني مقرر كرده است:
عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي كه در آن تصريح شده است ملزم مي نمايد بلكه متعاملين به كليه نتايجي هم كه به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي شود ملزم مي باشند.
ماده 356 قانون مدني , در مورد عقد بيع چنين مقرر مي دارد:
هر چيزي كه بر حسب عرف و عادت جزء يا از توابع مبيع شمرده شود يا قرائن دلالت بر دخول آن در مبيع نمايد داخل در بيع و متعلق به مشتري است اگر چه در عقد صريحا؟ً ذكر نشده باشد و اگر چه متعاملين جاهل بر عرف باشند.
همچنين ماده 383 قانون مدني در تسليم مورد معامله مقرر داشته است: تسليم بايد شامل آن چيزي هم باشد كه اجزا و توابع مبيع شمرده مي شود.
اكنون فرصت مساعد براي طرح اين سئوال پيدا مي شود: هرگاه هنگام فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, ذكر نشود كه فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال مبيع به خريدار است, آيا فروشنده را مي توان بدان ملزم ساخت يا خير. باتوجه به مقررات مذكور در بالا و ملاحظه رابطه بين سند رسمي حاكي از وقوع بيع و آثار ثبت ملك به نام شخص در دفتر املاك, مي توان اظهار نظر كرد كه بايع قانوناً موظف به تنظيم سند رسمي حاكي از انتاقل مبيع به خريدار به عنوان نتيجه عرفي حاصل از عقد و تسليم يكي از توابع مبيع به خريدار, مي باشد و الزام بايع را به اين امر مي توان درخواست كرد. زيرا سند رسمي بيع مذكور و ثبت انتقال ملك به نام خريدار, مانند كليه يا رمز در ساختمان و اطاقهاي آن, عرفا و عادتاً از توابع مبيع غير منقول است كه زمينه را براي امكان استفاده كامل از مبيع, (مثل فروش و رهن گذاردن آن), فراهم مي سازد. سند رسمي و ثبت ملك در دفتر املاك به نام خريدار وسيله معرفي خريدار به عنوان مالك ملك وانتفاع از آثار مالكيت است. افزون بر اين وضعيتي كه تابعيت عرفي سند رسمي بيع و ثبت انتقال ملك به نام خريدار را نسبت به مبيع, آشكارتر مي سازد اين است كه پس از تحقق بيع و انتقال مالكيت مال غير منقول به خريدار, وجود سند و ثبت ملك به نام فروشنده هيچ فايده قانوني براي فروشنده ندارد, بلكه داراي فايده براي خريدار و مالك واقعي ملك مي باشد.
ب : امكان انتقال مبيع غير منقول به ثالث بدون تنظيم سند رسمي. خريدار مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, مي تواند مبيع را بدون تنظيم سند رسمي , منتقل كند . در اين صورت خريدار جديد مي توان به عنوان جانشين خريدار نخست, تنظيم سند رسمي فروش به نام خود را درخواست كند, زيرا ديديم كه خريدار نخست, مالك مبيع غير منقول مي شود و هر مالكي مي تواند هر تصرف قانوني را كه بخواهد در ملك خود به عمل آورد (ماده 30 قانون مدني ) ولي اين نكته را نبايد از نظر دور داشت كه براي رسيدن به منظور بالا, طرح دعوي عليه فروشنده مطرح گردد. زيرا از يك طرف, در فرض جريان دعوي عليه فروشنده نخست به تنهايي و محكوميت او به تنظيم سند رسمي انتقال, دو سند رسمي بايد تنظيم و انضا شود, يكي سند حاكي از انتقال ملك از فروشنده نخست به فروشنده دوم و ديگري سند مربوط به انتقال ملك از فروشنده دوم به خريدار دوم, و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسي, و عدم صدور حكم بر الزام او, حكم بالا نسبت به فروشنده دوم بي اثر و در نتيجه به علت عدم امكان الزام او به امضاي سند رسمي انتقال از فروشنده نخست به او و از او به خريدار دوم, حكم صادر عليه فروشنده نخست, مبني بر الزام به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار دوم, غير قابل اجرا خواهد بود و بدين جهت خواهان در طرح دعوي مزبور حتي به تحصيل راي به سود خود توفيق نخواهد يافت. از طرف ديگر, اگر فروشنده دوم منحصراً به دادرسي فراخوانده شود, باز هم اجراي حكم دائر بر تنظيم وامضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار دوم, به دليل اين كه تنظيم سند رسمي انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتيجه دخالت فروشنده نخست در تنظيم و امضاي اين سند, لازم است, غير ممكن خواهد بود.
ج : فراهم شدن زمينه تقاضاي الزام فروشنده به تسليم مبيع و منافع آن به خريدار. يكي از آثار بيع مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي فروش, همانند بيع با سند رسمي, اين است كه خريدار مي تواند حتي بدون درخواست الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع, فروشنده را ملزم به تسليم مبيع مذكور و منافع آن كند. زيرا فرض اين است كه با انشاي بيع به وسيله طرفين مالكيت مبيع به خريدار منتقل شده و هر مالكي حق دارد تسليم مال خود و منافع آن را از بايع يا از هر شخص كه متصرف در آن است, بخواهد و براي تقاضاي مذكور و اجراي حكم محكوميت فروشنده به تسليم مبيع و منافع آن, تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال لازم نمي باشد.
بحث دوم:
آثار فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, در برابر اشخاص ثالث
فروش مال غير منقول بدون تنظيم سندرسمي, يك عمل حقوقي است كه اصولاً در برابر اشخاص ثالث نيز قابل استناد و داراي آثار قانوني خود مي باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور, اشخاص ثالث نم يتوانند, نسبت به آن ترتيب اثر ندهند و مالكيت خريدار را در مال مزبور, مورد انكار قرار دهند و در نتيجه به استناد تحقق يك قرارداد جديد و لاحق مدعي حقي براي خود در مبيع مذكور گردند. در مقاله پيش بيان شد, كه مالك مال غير منقول حتي اگر در قراردادي صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به ديگري گردد, براي خريدار نوعي حق عيني در مال مزبور پديد مي آيد كه هر چند اين حق عيني, حق مالكيت نيست ولي متعهد له مي تواند براساس آن متعهد را ملزم به بيع همان مال خود كند و نتيجه اين وضعيت اين است كه متعهد نمي تواند ان را بدون اذن متعهد له به ديگري انتقال دهد يا نسبت به آن عمل حقوقي انشا كند كه مقتضاي آن با تعهد پيشين او منافات داشته باشد. پس در صورت انشاي خود عقد بيع به وسيله طرفين, كه موجب انتقال مالكيت مبيع به خريدار مي باشد, غير معتبر بودن تصرفات حقوقي بعدي بايع روشنتر است.
موضوعي كه در اين مورد در خور توجه است, اثبات وقوع بيع مال غير منقول است. چون بنابر فرض, بيع مزبور در سند رسمي انعكاس نيافته است, اثبات تشكيل آن در برابر اشخاص ثالث, آسان نمي باشد, كه اين امر ضمن طرح مسايل زير مورد بررسي قرار مي گيرد.
مسايل مربوط به موضوع مقاله: در پايان اين مقاله, طرح مسايل زير مناسب است:
مساله 1 : هر سك از دو بيع مال غير منقول كه براي يكي از آن در سند رسمي و براي ديگري سند عادي داراي تاريخ مقدم تنظيم شده است, چه وضعيتي دارد؟
هرگاه مالي غير منقول , به وسيله مالك مورد دو عقد بيع, يكي با سند رسمي و ديگري با سند عادي داراي تاريخ مقدم بر تاريخ سند رسمي قرار گيرد, سند عادي مزبور قابل استناد در برابر خريدار با سند رسمي نخواهد بود و خريدار با سند عادي در دعوي الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي, پيروز نخواهد شد. زيرا طبق ماده 1305 قانون مدني , كه مقرر مي دارد:
در اسناد رسمي تاريخ معتبر است حتي بر عليه اشخاص ثالث ولي در اسناد عادي تاريخ فقط درباره اشخاصي كه شركت در تنظيم آنها داشته و ورثه آنان و كسي كه به نفع او وصيت شده معتبر است. ؛
تاريخ سند عادي مذكور در برابر اشخاص ثالث, قابل استناد نيست؛ بنابراين سند مزبور مانند سند عادي فقاد تاريخ بوده و بنابر اصل تاخر حادث, تاخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمي مفروض خواهد بود. در نتيجه خريدار با سند عادي نمي تواند با تكيه بر تاريخ سند, خود را مالك مبيع معرفي كند و بايد حكم بر وقوع بيع براي خريدار با سند رسمي صادر گردد, مگر اينكه ثابت شود تاريخ انشاي بيع موضوع سند عادي, مقدم بر تاريخ بيع مورد سند رسمي بوده است كه در اين صورت مبيع متعلق به خريدار با سند عادي مي باشد و معامله با سند رسمي, معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اينكه خريدار با سند عادي مبادرت به طرح دعوي عليه فروشنده به خواسته تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال كند و فروشنده در تاريخ پس از طرح دعوي مذكور, ملك مورد بيع موضوع سند عادي را با سند رسمي به شخص ثالث منتقل كند, يا اين كه خريدار با سند رسمي اقرار كند كه بيع با سند رسمي پس از بيع با سند عادي واقع گرديده است, كه در اينگونه موارد, به تقاضاي خريدار با سند عادي, سند رسمي مذكور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي فروش مال مزبور به خريدار با سند عادي خواهد گرديد.
مساله 2: وضعيت هر يك از دو بيع يك ملك به دو شخص با سند عادي چگونه مشخص مي شود؟ در عمل ممكن است, پس از طرح دعواي خريدار سند عادي عليه فروشنده به خواسته الزام به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع مذكور, شخص ثالث با استناد به سند عادي ديگري كه به امضاي فروشنده رسيده است در دعوي وارد شود و مدعي گردد كه آن ملك, پسش از فروش به خواهان, به او انتقال داده شده است, يا اين كه او نيز مبادرت به طرح دعواي ديگري عليه بايع به خواسته الزام بايع به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع به نام خود نباشد, آيا اين مورد اگر دليل بر تقدم حق يكي از دو عقد بر ديگري نباشد, آيا مي توان تاريخ مندرج در دو سند را ضابطه تقدم حق يكي از دو خريدار بر ديگري دانست و حكم كرد كه فروشنده بايد سند رسمي انتقال را به نام خريداري كه تاريخ سند عادي او مقدم بر تاريخ سند عادي ديگر است, تنظيم و امضا كند؟ يا اين كه هرگاه يكي از دو سند داراي تاريخ و ديگري فاقد تاريخ باشد, آيا مي توان به حكم اصل تاخر حادث, انشاي مندرجات سند فاقد تاريخ را نسبت به انشاي مندرجات سند داراي تاريخ, موخر دانسته و فروشنده را به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار سند عادي داراي تاريخ, ملزم ساخت. در نهايت, اگر هر دو سند عادي فاقد تاريخ و يا هر دو داراي تاريخ, واحد باشد, هر يك از آن دو چه وضعيتي خواهد داشت. همچنين آيا اعلام بايع نسبت به تقدم تاريخ عقد موضوع يكي از دو سند نسبت به موضوع سند ديگر مي تواند مبناي حكم بر اعتبار عقدي كه تشكيل آن مقدم معرفي شده است و بي اعتباري عقد ديگر, قرار گيرد؟ اين مساله در دو فرض زير مطالعه مي شود:
فرض نخست: هر دو سند فاقد تاريخ يا داراي يك تاريخ مي باشد و بايع تقدم هيچيك از دو بيع را نسبت به ديگري تاييد نمي كند. در اين فرض با در نظر گرفتن اصول و قواعد حقوقي, به نظر مي رسد كه در هر حال هيچيك از دو سند عادي را نمي توان بر ديگري ترجيح داد, مگر اين كه تقدم انشاي بيع موضوع يكي از دو سند بر انشاي معامله سند ديگر به وسيله دليل يا اماره ثابت گردد.
نتيجه عدم امكان ترجيح يكي بر ديگري, محكوميت هر دو خريدار در دعوي الزام فرونشده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال است. زيرا از يك طرف تحقق مفاد هيچيك را نمي توان مقدم بر ديگري فرض كرد, از طرف ديگر, مفاد و سند با هم معارض است و جمع بين دو معامله دو سند عادي ممكن نيست و نيز ترجيح عقد موضوع يكي از دو سند عادي بر عقد موضوع سند ديگر, بدون مرجح و غير قابل توجيه است, همچنين توسل به استقراع به دليل خلاف قاعده بوده آن و محدوديت استفاده از آن به موارد مصرح در قانون, نمي تواند از بين دو شخص مذكور, شخصي را كه معامله اش با فروشنده معتبر بوده و استحقاق دارد كه سند رسمي انتقال ملك به نام او ثبت شود, تعيين كند.
بايد اضافه كنيم كه پيدايش اين وضعيت در فروش مال به دو شخص با دو سند رسمي كه داراي تاريخ واحد باشد نيز مكن است, مانند اين كه سند رسمي انتقال به سويله مالك و وكيل او به طور جداگانه در دفترخانه در يك روز تنظيم و امضا شود و تقدم ساعت وقوع يكي از دو معامله بر ديگري معلوم نباشد.
فرض دوم: بايع تقدم تاريخ يكي از دو بيع داراي تاريخ يكسان يا فاقد تاريخ را نسبت به ديگري تاييد مي كند. در اين فرض بايد بيعي كه تقدم ان به وسيله بايع مقدم و در نتيجه معتبر معرفي مي شود, داراي اعتبار تلقي شود. زيرا , براساس آنچه در فرض نخست ذكر شد, به لحاظ اين كه هيچيك از دو بيع بر بيع ديگر ترجيح ندارد, هيچيك از دو خريدار نمي تواند بايع را ملزم به تنظيم سند رسمي انتقال يا تسليم ملك مورد معامله به خود كند. اما در اين ميان هرگاه بايع تقدم يكي از دو بيع را بر ديگري تاييد كند, اين تاييد, در حقيقت اقرار به اعتبار بيعي كه تقدم ان مورد تاييد بايع قرار گرفته است, مي باشد كه نتيجه آن حكم اعتبار اين بيع و تنظيم سند رسمي انتقال با خريدار ان خواهد بود. بنابراين اعتبار بيع مذكور, از جهت اين نيست كه تاييد بايع به عنوان يك دليل بر تقدم واقعي و ترجيح اين بيع بر بيع ديگر مورد استناد قرار مي گيرد؛ كه تاييد مزبور نمي تواند دليل و يا حتي اماره اعتبار يكي از دو بيع در برابر بيع ديگر باشد؛ بلكه صرفاً از جهت دلالت اقرار به زيان مقر يعني شخص فروشنده مي باشد؛ وقتي دلالت دو سند عادي به لحاظ تعارض مفاد آن دو ساقط مي شود, و در نتيجه هيچيك از دو خريدار نمي تواند با استناد به سند عادي ادعاي خود را ثابت كند, تنها اقرار به عنوان دليل منحصر مي تواند در برابر فروشنده مثبت ادعاي خريداري شود كه بيع ملك به او پيش از بيع ديگر مورد اقرار فروشنده قرار گرفته است.
فرض سوم: دو سند عادي داراي تاريخ متفاوت يا يكي از آن دو داراي تاريخ و ديگري بدون تاريخ است. در اين دو فرض, بايد سند عادي داراي تاريخ يا داراي تاريخ مقدم معتبر تلقي گردد و بدين جهت اين فرض بايد در دو حالت زير بررسي شود:
حالت 1 : دو سند عادي داراي تاريخ متفاوت باشد. در اين حالت هيچيك از ان دو برابر ديگري قابل استناد نيست و دلالت دو سند بين دو خريدار به علت تعارض مفاد آن دو ساقط مي گردد, اما سند داراي تاريخ مقدم براساس اعتبار اقرار به زيان مقر به وسيله خريدار اين سند عليه فروشنده قابل استناد است. بنابراين دادگاه بايد به اعتبار مندرجات سند عادي مذكور رسيدگي كند و در صورت اثبات وجود تاريخ مذكور در سند, در زمان امضاي ان به وسيله فروشنده, راي بر محكوميت او به تنظيم و امضاي رسمي انتقال ملك به خريدار و تسليم ملك مورد معامله به او بدهد, هر چند كه صحت تاريخ مذكور ثابت نشود. زيرا, از يك طرف پس از سقوط دو سند, ادعاي هر دو خريدار به دليل تعارض غير قابل قبول مي شود, اما در اين ميان پس از ثبوت وجود تاريخ مقدم مذكور در مان امضاي سند عادي به سويله فروشنده, نوعي اقرار كتبي فروشنده به سود خريدار سند عادي مذكور ثابت مي شود كه مي تواند مبناي راي محكوميت فروشنده گردد؛ اسين امر با قاعده غير قابل استناد بودن تاريخ در برابر اشخاص ثالث منافات ندارد و غير قابل استناد بودن تاريخ آن در برابر اشخاص ثالث موجب غير قابل استناد بودن ان در برابر فروشنده اي كه تاريخ مزبور را در زمان امضاي سند تاييد كرده است نخواهد بود. به علاوه غير قابل استناد بودن تاريخ هنگامي مطرح مي شود كه ادعاي ثالث همراه با دليلي باشد, كه بدون در نظر گرفتن تاريخ مقدم سند عادي, دليل مزبور مثبت ادعاي ثالث باشد و منحصراً تاريخ مقدم سند عادي, با دليل ثالث معارض باشد كه در اين صورت تاريخ مقدم سند عادي, غير قابل استناد در برابر ثالث خواهد بود؛ اما در حالت مورد بحث فرض اين است كه مفاد سند عادي ابراز شده به وسيله ثالث با مفاد سند عادي خواهان, حتي بدون لحاظ تاريخ مقدم اين سند, نيز تعارض داشته و ساقط مي گردد. پس از بعد از سقوط دعواي ثالث و دعواي دارنده سند, با تاريخ مقدم, استناد به سند عادي داراي تاريخ مقدم و تاريخ آن, از اين حيث هم استناد به تاريخ سند عادي در برابر ثالث محسوب نخواهد بود . تاييد فروشنده در اين حالت, نسبت به تقدم وقوع معامله موضوع سندي كه تاريخ ان موخر است, نمي تواند سبب محكوميت خردار سند داراي تاريخ مقدم گردد و صدور حكم به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ موخر گردد, مگر اين كه ثابت شود تاريخ مقدم مذكور غير واقعي بوده و واقعاً بيع سند عادي داراي تاريخ موخر پيش از بيع سند عادي با تاريخ مقدم واقع گرديده است. زيرا با توجه به اين كه در فرض ثبوت اين موضوع كه تاريخ مندرج در سند عادي داراي تاريخ مقدم هنگام امضاي اين سند موجود بوده و با امضاي فروشنده مورد تاييد او قرار گرفته است, اين تاييد نوعي اقرار به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ مقدم مي باشد كه رجوع از آن به سود خريدار سند عادي با تاريخ موخر و به زيان مقرله قبلي ممكن نيست, هر چند ممكن است بر اثر رجوع مذكور, از جهت تشكيل يك اقرار مستقل ديگر به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ موخر, فروشنده در برابر اين شخص نيز مسئول تسليم بدون ملك يعني قيمت آن گردد.
هرگاه فروشنده صحت يا وجود تاريخ سند عادي داراي تاريخ مقدم را در سند , به هنگام امضاي خود انكار كند و وجود تاريخ در زمان امضاي فروشنده ثابت نشود, الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع و تسليم ملك به خريدار سند داراي تاريخ مقدم, امكان نخواهد داشت, زيرا اقراري به فروشنده به سود اين خريدار محقق نمي گردد, تا بتوان براساس ان فروشنده را ملزم ساخت.
حالت 2 : يكي از دو سند عادي داراي تاريخ و ديگري فاقد تاريخ باشد. در اين حالت نيز اگر چه دو سند مذكور به علت غير اقبل استناد بودن تاريخ سند داراي مقدم, متعارض بوده و به عنوان دو دليل معارض ساقط مي شود و در نتيجه در دعوي مطروح نسبت به هر يك در برابر ديگري نمي تواند مورد استناد قرار گيرد, اما با فرض ثبوت اين كه تاريخ سند عادي داراي تاريخ هنگام امضاي فروشنده موجود بوده و مورد تاييد او قرار گرفته است, اقرار فروشنده به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ, محقق و فروشنده بر حسب اقرار خود, ملزم به تنظيم و امضاي سندرسمي انتقال ملك به اين خريدار خواهد بود, مگر اينكه ثابت شود بيع موضوع سند عادي فاقد تاريخ پيش از بيع سند عادي داراي تاريخ انشا گرديده است. هلت اين كه فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي با خريدار سند عادي داراي تاريخ مي شود اين است كه بر فرض ثبوت وجود تاريخ در سند مذكور در زمان امضاي فروشنده, وقوع بيع موضوع اين سند در تاريخ مذكور در سند, بايد تحقق يافته تلقي گردد و از اين جا به حكم اصل تاخر حادث بايد انشاي بيع سند عادي فاقد تاريخ, پس از بيع سند عادي داراي تاريخ , فرض گردد.
با توجه به مطالب مذكور در اين حالت, بايد گفت كه هرگاه فروشنده تقدم بيع سند عادي فاقد تاريخ را نسبت به بيع سند عادي داراي تاريخ تاييد كند, اين امر سبب نمي شود كه حكم به الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال و تسليم ملك به خريدار سند عادي فاقد تاريخ صادر گردد. زيرا بر فرض ثبوت اين كه تاريخ سندعادي داراي تاريخ در زمان امضاي فروشنده موجود بوده است, تاييد فروشنده نسبت به تاريخ مذكور در زمان امضاي سند عاد مذكور, نوعي اقرار به سود خريدار با سند عادي داراي تاريخ محسوب مي شود كه فروشنده نمي تواند با رجوع خود از اين اقرار, به زيان خريدار سند عادي داراي تاريخ و به سود خريدار ديگر, اقرار مذكور را از اعتبار ساقط كند. روشن است كه در صورت عدم اثبات وجود تاريخ در زمان امضاي فروشنده, اقرار او نسبت به تقدم وقوع بيع سند عادي بدون تاريخ نسبت به سند عادي داراي تاريخ, مي تواند مستند حكم به اعتبار اين عقد و الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار سند عادي بدون تاريخ شود.

نويسنده : دكتر مهدي شهيدي

 

 

 

 

 

معاونت حقوقي وامور مجلس

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تغییر کد امنیتی

آخرین ارسالهای کاربران